Guía del comprador
¿Quiere comprar una propiedad en España?
Permítanos ayudarle a encontrar la casa de sus sueños
La compra de una propiedad es una inversión mayoritariamente única en la vida, que requiere una planificación de gran alcance. No solo recibirá asesoramiento profesional, sino que también obtendrá resultados de búsqueda personalizados.
Le ofrecemos el mejor asesoramiento y una forma cómoda y sobre todo segura de encontrar la propiedad de sus sueños en España.
Trabajamos con una red de colegas corredores de confianza. Esto le da acceso a más de 20,000 propiedades actuales en varias áreas residenciales, ya sean edificios nuevos, bienes raíces existentes o retiros bancarios. La ventaja para usted es que solo necesita un contacto, un agente.
Tus ventajas
- Amplia selección de propiedades diferentes
- Comparación directa en términos de ubicación, tamaño, accesorios y precios
- Si desea tomarse su tiempo con la búsqueda, marcaremos su solicitud de búsqueda y le daremos acceso privilegiado a futuros proyectos y objetos.
- Transparencia absoluta e información sobre todos los costos y costos de adquisición
- Negociación y preparación y registro de contratos preliminares
- Soporte para aplicaciones para cargos públicos
- Te informamos desde el principio de los costes que surgen por la compra de tu vivienda. Para que pueda estar bien informado y tome la decisión correcta.
- Fácil manejo de trámites de compra y seguridad en relación al objeto de compra (garantizado sin carga)
- Recopilación, revisión y envío de la documentación completa para la preparación del contrato de compra.
- Póngase en contacto incluso después de la conclusión del contrato para cualquier pregunta relacionada con su propiedad.
- Con nosotros puede comparar y disfrutar de la máxima seguridad, así como soporte hasta el contrato notarial y más allá.
El procedimiento a la hora de comprar una casa en España
Comprar una propiedad en Marbella es relativamente sencillo y no supondrá ningún problema,
siempre que se sigan los pasos correctos.
Los pasos mas importantes
PASO I
Documento de reserva
Junto con la oferta sobre la propiedad, el comprador hará un depósito en la agencia inmobiliaria, con el fin de demostrar que habla en serio. Esta cantidad podría variar entre 3.000 y 6.000 euros. Importante que la cantidad que se ha ofrecido se mencione en dicho documento. Se contactará al vendedor y, si está de acuerdo, se preparará el contrato de venta. En caso de que el vendedor no acepte la oferta, la tarifa de reserva será devuelta al comprador.
PASO II
Comprobación de la propiedad
En este punto, su abogado comenzará a realizar los controles necesarios en la propiedad con el registro de la propiedad local para asegurarse de que todos los documentos de la propiedad estén en el orden correcto, que no haya embargos o deudas en la propiedad y que la persona que vende la propiedad es en realidad el dueño.
PASO III
Contrato de compra
Si ha sido firmado por las dos partes, se trata de un documento legal oficial. Se deben incluir todos los detalles relevantes, como el precio total de venta, la fecha límite para la escritura pública y la información detallada del Registro de la propiedad y si hay deudas pendientes, como una hipoteca. Una vez firmado el contrato, normalmente se realiza un pago del 10%.
En la mayoría de los casos existe la denominada «cláusula de escape». El comprador podría retirarse durante el proceso y perdería su anticipo / depósito en beneficio del vendedor. En caso de que el vendedor quisiera retirarse, deberá doblar la cantidad recibida por el comprador, para compensarlo.
PASO IV
Hipoteca
Tan pronto como se firme el contrato de venta, podrían comenzar los preparativos para la hipoteca. Debe contar con aprox. 6-8 semanas. La tasa de interés fija es en este momento (diciembre de 2016) 1,75% y la tasa fija podría ser de aprox. 2% durante 10 o más años.
PASO V
Acta notarial
La última y más importante parte de la compra será la Escritura notarial, en el notario español. Inmediatamente después la propiedad se presentará en el Registro de la Propiedad. El día de la Escritura, recibirá una llamada “Copia Simple”, con una copia del documento. Una vez registrada la compra, recibe el documento original. Esto podría tardar aprox. 6-8 semanas.
Obtención de un NIE (Número de identificación de extranjero)
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es un número personal, fijo y único que se utiliza para identificar sujetos pasivos extranjeros que, lógicamente, no cuentan con el documento de identificación fiscal que tienen todos los españoles. Todos los extranjeros con intereses económicos, profesionales o sociales en España tienen la obligación de solicitar un NIE ante el organismo competente del Ministerio del Interior español.
El NIE deberá figurar en todos los documentos públicos que firme el interesado o que se emitan en España, por lo que el cliente deberá disponer de este número antes de firmar la escritura de compraventa.
Puedes conseguirlo en el Consulado o Embajada de España en tu país o en la Comisaría de Policía de la localidad española donde vives, trabajas o piensas comprar. El problema a la hora de hacerlo tú mismo suele ser el tiempo que lleva, las colas que tienes que hacer, etc.
Ofrecemos un servicio rápido y eficaz para la obtención del NIE.
Abrir una cuenta bancaria en España
Para comprar una propiedad en España, debe abrir una cuenta bancaria
Necesitará una cuenta bancaria en España para pagar las facturas de servicios públicos y las tasas de la Comunidad de Propietarios. En el caso de que obtenga financiación para comprar la propiedad, también necesitará una cuenta bancaria para los pagos mensuales de la hipoteca. Puede utilizar cualquier banco de España, pero es recomendable abrir la cuenta en un banco y una sucursal cercana a su domicilio. Antes de abrir una cuenta es importante estar informado de los cargos del servicio por depositar fondos, recibir o enviar transferencias, liquidar cheques, etc. ya que sabemos por experiencia que existen grandes diferencias entre los bancos.
Estos son los datos necesarios para la apertura de la cuenta:
- pasaporte
- Última declaración del impuesto sobre la renta
- El código de impuestos
- Documento que acredite la dirección en el terreno residencial. Si es correcto en la declaración de impuestos, es suficiente, si no, un recibo (luz, agua, teléfono móvil) es suficiente.
El costo de comprar y poseer una propiedad en España
Costos financieros
Si elige comprar con una hipoteca, esto incurrirá en varios costos adicionales. ¿Quién paga los gastos? El coste de tasación o tasación del inmueble corresponde al prestatario y puede rondar los 500 euros, pero a diferencia de lo que ocurría hasta la entrada en vigor de la nueva ley, ahora TODOS los gastos de gestión, timbre (AJD), gastos notariales y Registro de la Propiedad. Los honorarios por la constitución y registro de la hipoteca corresponden a la entidad prestamista.
Abogado
Siempre recomendamos a nuestros clientes que obtengan el asesoramiento de un abogado independiente. Te cobrará según el servicio que requieras. Esto variará según la complejidad de la compra. Muchos cobran alrededor del 1% del precio de compra en honorarios legales.
Gastos de notario
Los gastos de notario casi siempre los paga el comprador y se calculan en relación con el precio de compra declarado en las escrituras de compraventa. Para estar seguro, debe calcular los honorarios del notario como el 1% del precio de compra declarado en las escrituras de compraventa. En muchos casos, sin embargo, los honorarios del notario son más como el 0,5% (o menos) del precio declarado en las escrituras.
IVA y Timbre (IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD)
Estos impuestos se aplican a las propiedades residenciales que se venden por primera vez (nunca antes ocupadas) o a las propiedades comerciales y parcelas de tierra. Este es un impuesto nacional, por lo que el IVA es el mismo dondequiera que se encuentre la propiedad (a excepción de Canarias, que tiene su propia versión de IVA).
En la actualidad, el IVA (conocido como IVA en España) es del 10% sobre el precio de compra de las propiedades residenciales (villa, apartamento, etc.) y del 21% para las propiedades comerciales y terrenos.
El IVA de obra nueva en Canarias se conoce como IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), y actualmente se sitúa en el 4,5%
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este impuesto se aplica si la propiedad se considera una segunda transferencia o una transferencia posterior (es decir, no es la primera vez que se compra una casa de nueva construcción) y lo paga el comprador. Si se paga algún depósito antes de la finalización de la venta, no está sujeto a la prorrata de ITP. Sin embargo, el monto total de ITP aún debe pagarse al finalizar. En este escenario, no hay que pagar IVA y el impuesto de timbre ya está incluido en este impuesto.
La tasa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se cede a las comunidades autónomas, que pueden optar por aplicar la tasa general, o la propia.
La regla general (nacional) de ITP es del 8-10%, pero muchas de las comunidades autónomas han aplicado tarifas locales más altas. La tarifa que pagas depende de la comunidad autónoma donde compres (para más información ver Impuesto de Transmisiones Patrimoniales de Reventa – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
En Andalucía, donde solemos prestar nuestros servicios el tipo del impuesto actualmente asciende al 7% sobre el valor del inmueble.
Tarifas de agencia inmobiliaria
Los honorarios o comisiones de la agencia inmobiliaria son pagados por el vendedor, a menos que se acuerde lo contrario. Si el comprador utiliza una agencia de búsqueda, el comprador paga las tarifas de búsqueda.
A pesar de la capacidad de Internet para reunir a compradores y vendedores sin la necesidad de un agente, la mayoría de las personas todavía utilizan agentes para encontrar propiedades en España. Sin embargo, debe tener en cuenta que los agentes cobran entre el 3% y el 5% del precio de venta, según la región y el tipo de propiedad. A menos que el comprador haya acordado específicamente pagar la tarifa del agente, este costo se incluirá en el precio de venta.
Servicio postventa
No solo te cuidamos durante la fase de colocación, sino también después.
Por supuesto, el servicio postventa tras la compra de un inmueble es otro aspecto de nuestra actividad. Para ayudarte a iniciarte en la vida cotidiana en España, te ofrecemos una selección de servicios y proveedores de servicios formada por empresas de renombre. p.ej. Enlaces a reconocidos médicos, abogados, notarios, bancos, asesores fiscales, promotores inmobiliarios, arquitectos, peritos, etc.
Muchos de nuestros clientes no utilizan su propiedad durante todo el año. Si lo solicita, podemos ofrecerle un servicio confiable de administración de propiedades y cuidar de su valiosa propiedad.
Selección de servicio
- Propiedad administrativa
- Limpieza y mantenimiento de la casa
- Ejecución de trabajos de mantenimiento
- Servicio de vigilancia a domicilio
Es particularmente importante que exista una relación de confianza entre los propietarios y nosotros. El contacto personal y una persona de contacto fija para todas las preguntas son de gran importancia.
España es miembro de la Unión Europea y tiene un sólido sistema legal que rige los derechos de propiedad y sobre la tierra. Con la ayuda de consultores profesionales, comprar una propiedad en España es legalmente seguro y con poco riesgo. Los ciudadanos de los Estados miembros de la Unión Europea (UE) no están sujetos a ninguna restricción en la compra de una propiedad en España. Para los ciudadanos de fuera de la UE, hay algunos detalles particulares a considerar, pero, en principio, la adquisición de una propiedad no es un problema.
Siempre recomendamos a nuestros clientes que obtengan el asesoramiento de un abogado independiente.
Los puntos especiales se pueden aclarar con un abogado o un contador si es necesario.
Si deseas comprar una casa en España es fundamental elegir el lugar perfecto y un profesional cualificado para darte el mejor asesoramiento. Dichos requisitos deben conocerse a la perfección, y necesitará asesoría legal para verificar los datos y estado físico de la propiedad, cargos, utilidades, aclarando así cualquier duda sobre la casa ya que sin duda representará una importante inversión.
Para cumplir con los detalles y condiciones contempladas en la compra de una casa es conveniente contar con servicios legales eficientes que agilicen y verifiquen todos los datos, desde el contrato de reserva hasta los archivos relacionados con la propiedad que se mantienen en el registro, las posibles deudas que pesar sobre la propiedad, para solicitar el NIE en caso de extranjeros y cuenta bancaria en el país, entre algunos detalles que solo pueden ser confirmados por un procurador quien además podrá identificar oportunamente cualquier irregularidad.
Trámites legales y costes a la hora de comprar una propiedad en España
Comprar una casa es una de esas decisiones importantes que tomamos durante nuestra vida. Por tanto, no solo es importante conocer el precio de la casa de nuestros sueños, sino también los costes que se derivan de esta compra. Hay varios tipos de gastos en esta lista de gastos: algunos son específicos para casas nuevas o usadas, y otros gastos se aplican a todo tipo de vivienda, independientemente de si se solicita o no una hipoteca. Nosotros en Marbella WOHNEN Immobilien en Marbella facilitamos todo el proceso de compra de una vivienda y brindamos asesoría legal y financiera en cualquier momento en la implementación de todos los trámites necesarios.
Impuestos sobre la compra de una propiedad en España
Los impuestos que tienes que pagar dependerán de si estás comprando tu primera vivienda directamente a la promotora o comprando una vivienda de segunda mano.
Antes de comprar, es importante tener en cuenta que cualquier acuerdo de compra que realice implicará impuestos, por lo que es una buena idea averiguar con anticipación cuánto tendrá que pagar. El precio que figura en el contrato de compraventa será la base sobre la que se calcularán los impuestos, aunque si el precio es inferior al valor real del inmueble, las autoridades fiscales realizarán una tasación complementaria para cubrir la diferencia. Los impuestos que tienes que pagar dependerán de si estás comprando una vivienda nueva directamente de la promotora o una vivienda de segunda mano.
Impuesto sobre transmisiones inmobiliarias
Solo se aplica a la compraventa de inmuebles de segunda mano (reventa) y se paga después de la firma de la escritura pública. En Andalucía, donde solemos prestar nuestros servicios el tipo del impuesto actualmente asciende al 7% sobre el valor del inmueble. El impuesto debe pagarse dentro de los 30 días posteriores a la transferencia de propiedad.
IVA
Los impuestos son el mayor coste, después del precio, a la hora de comprar una propiedad en España. En el caso de que lo que esté comprando sea una propiedad nueva en España, el principal impuesto que pagará es el IVA (IVA en España). El término «Propiedad nueva» significa la adquirida al desarrollador después de su construcción. Lo importante para tributar por el IVA es que la propiedad se traspasa por primera vez.
Dependiendo del tipo de inmueble que se transmita por primera vez el costo del impuesto es diferente:
Si lo que está comprando en España es una vivienda, el tipo impositivo será del 10%.
En el caso de que la vivienda esté subvencionada, el tipo del IVA en España es del 4%.
Las demás propiedades como locales, solares, garajes y trasteros están gravadas al tipo de IVA del 21%. La excepción a la regla son las cocheras (2 máx.) Y los trasteros, que cuando se transportan junto con una vivienda en la misma escritura, tributan como la vivienda.
Notario o timbre
Este costo de compra de propiedad es un impuesto que se aplica a todos los actos formalizados en documentos públicos. El tipo general se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% dependiendo de la comunidad autónoma española donde se ubique el inmueble. Además, también se tiene en cuenta el tipo de propiedad transmitida, lo que hace que el costo de este impuesto varíe con frecuencia, habiendo casos especiales donde la transmisión está exenta, con costo cero.
Honorarios de notario
Los gastos de notario casi siempre los paga el comprador y se calculan en relación con el precio de compra declarado en las escrituras de compraventa. Para estar seguro, debe calcular los honorarios del notario como el 1% del precio de compra declarado en las escrituras de compraventa. En muchos casos, sin embargo, los honorarios del notario son más como el 0,5% (o menos) del precio declarado en las escrituras.
Tasas de registro de la propiedad
El Registro de la Propiedad en España tiene como finalidad dar seguridad jurídica, actuando como un archivo público en el que quedan registrados los hechos en torno al inmueble, actuando como publicidad universal de la situación jurídica del inmueble. Como vimos antes, la inscripción de las escrituras de compra en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, pero este coste, hablando en términos legales, es la mejor inversión que puedes hacer a la hora de comprar una propiedad en España. Si decide no inscribir la propiedad estamos asumiendo enormes riesgos.
Por tanto, el coste del Registro de la Propiedad es el que se produce al inscribir la escritura de compraventa. Como costo notarial, el costo del Registro de la Propiedad lo establece la ley y el monto depende del precio de la propiedad o del derecho a inscribir. Este costo puede reducirse por circunstancias que afecten la propiedad, como en el caso de que la propiedad esté subsidiada.
Las leyes y regulaciones están sujetas a cambios, al igual que las circunstancias personales de cada individuo. Esta ha sido recopilada como una guía para posibles compradores de propiedades en España, no busca proporcionar ni reemplazar el asesoramiento legal que deba obtener de un profesional calificado, ni pretende tener ningún efecto contractual.
Costes adicionales al ser propietario de una casa de vacaciones en España
Impuesto sobre la propiedad IBI (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Este es el principal impuesto predial local que afecta a los propietarios de inmuebles en España pagadero anualmente al Ayuntamiento. El importe del impuesto se calcula tomando como referencia el valor catastral (valor oficial de la propiedad) registrado con respecto a todas las propiedades en España. El porcentaje cargado varía de un área a otra y es aproximadamente del 0,5% al 1%.
Tarifas de la comunidad
Los propietarios de inmuebles que formen parte de cualquier promoción, edificación o conjunto en el que se compartan zonas comunes con otros propietarios están obligados por ley a ser miembros de la comunidad de propietarios, conocida como Comunidad de Propietarios. Esto implicará el pago de cuotas comunitarias por el mantenimiento de las áreas comunes y cualquier otro servicio por el que la comunidad vote. Las tarifas variarán de acuerdo con la magnitud de las áreas comunes, los costos de mantenimiento y los servicios por los que vota la comunidad. Un presupuesto de gastos de comunidad anual se aprueba por mayoría de votos de todos los propietarios (o representantes) que están presentes en la junta general anual de la Comunidad de Propietarios.
Rechazar el impuesto a la recaudación (basura)
Este impuesto local pagadero por el dueño de la propiedad y relacionado con la recolección de basura. La cantidad a pagar varía de una zona a otra y debe pagarse al Ayuntamiento local cada 6 meses.
Impuesto sobre la renta
En el nivel más básico, los residentes fiscales españoles están obligados a pagar el impuesto sobre la renta sobre sus ingresos mundiales, una vez que se han tenido en cuenta las asignaciones personales.
Sin embargo, un no residente de España solo está obligado a pagar impuestos sobre los ingresos españoles (como los ingresos por alquiler de una propiedad española). El impuesto sobre la renta de no residentes (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR, modelo 210) se cobra a tipo fijo y no existen dietas ni deducciones personales.
Costes adicionales
Suministros
Por lo general, en España el consumo de gas, teléfono y conexión a Internet se abona mensualmente, el de luz de manera bimestral y el de agua, cada dos o tres meses. Aunque es poco habitual, en algunas comunidades sigue habiendo todavía un único contador de agua. En esos casos, el consumo se prorratea entre los distintos propietarios y el importe correspondiente se incluye en sus cuotas de comunidad.
Seguro de hogar
Conviene contratar un seguro de hogar para la vivienda que cubra, al menos, los riesgos básicos (incendio, robo, fugas de agua, rotura de cristales). Ni el seguro decenal de daños a la edificación, que por ley están obligados a suscribir los promotores, ni las pólizas contratadas por las propias comunidades cubren, por lo general, daños producidos en el interior de los inmuebles.
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