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Para algunas personas, comprar una propiedad es tan sencillo como decir: «Voy a comprar una casa». Pero, según nuestra experiencia, el proceso no es tan sencillo como buscar y comprar una propiedad que les guste. Hemos preparado una guía para la compra de viviendas en Marbella y España para quienes estén interesados en tener una propiedad en Marbella y disfrutar de un proceso de compra sin complicaciones.
Como con cualquier inversión financiera, al comprar una propiedad, la investigación y la preparación son cruciales para empezar con buen pie. Y, especialmente al buscar propiedades en Marbella, encontrar el agente inmobiliario adecuado es el primer paso.
Aquí es donde entra en juego el poder de internet. Al haberse convertido en una herramienta esencial para investigar prácticamente cualquier cosa de cualquier parte del mundo, facilita la vida a quienes viven en el extranjero pero están interesados en adquirir una propiedad o mudarse a Marbella. Esto también permite conocer con antelación las propiedades disponibles en el mercado.
El mercado inmobiliario de Marbella funciona de forma abierta, lo que significa que la mayoría de las inmobiliarias pueden acceder a las propiedades en venta para su comercialización. Esto se debe principalmente a que todas las inmobiliarias de Marbella comparten la misma base de datos. Marbella alberga muchas inmobiliarias y agentes. Esto significa que, al buscar el agente adecuado, hay una gran variedad para elegir.
Al buscar una inmobiliaria o un agente, es recomendable investigar y abordar a todos con una mentalidad abierta. No tiene que comprometerse con un agente en particular al comenzar su búsqueda; puede empezar el proceso trabajando con varios. Aunque esto le ofrece un grupo de candidatos, siempre es mejor quedarse con la empresa o agente con el que se sienta más cómodo.
Le sugerimos empezar con una selección de empresas o agentes con los que se sienta identificado al investigar sus opciones. Sin embargo, es fundamental reducir sus opciones a una sola, ya que debe poder confiar en ellos y tener la certeza de que harán realidad sus ideas. Por eso, Drumelia se enorgullece de ser una agencia inmobiliaria, ya que todos nuestros agentes son expertos en el sector y cuentan con los conocimientos y la experiencia necesarios para respaldar su confianza.
Aunque es un destino turístico de primer nivel, Marbella está considerada como uno de los mejores lugares para vivir en Europa y también ha sido clasificada como la mejor opción para comprar la casa de sus sueños. Ofrece una excelente calidad de vida, con un clima estupendo durante todo el año y un ambiente ideal tanto para particulares como para familias. Marbella y sus alrededores ofrecen hermosos paisajes y una gran variedad de actividades para disfrutar, además de la amabilidad y hospitalidad de sus habitantes. Es un lugar ideal para vivir.
Con su reputación de ser el refugio de ricos y famosos, no es de extrañar que Marbella tenga las propiedades inmobiliarias más caras de Andalucía. Con resorts de playa, campos de golf y urbanizaciones exclusivas, la zona alberga propiedades que superan los millones de dólares, y ha sido escenario de adquisiciones de George Clooney, Antonio Banderas y Eva Longoria. Sin embargo, no se desanime si está considerando mudarse aquí, ya que Marbella cuenta con una variedad de zonas residenciales con precios muy diferentes. La Zagaleta, La Milla de Oro, Sierra Blanca y Los Monteros lideran la lista de precios, mientras que Nueva Andalucía, San Pedro de Alcántara y Guadalmina son zonas residenciales con propiedades más asequibles.
Con internet disponible las 24 horas, algunos pueden pensar que sería fácil buscar y comprar una propiedad de forma independiente sin necesidad de una inmobiliaria. Este es un gran error; los agentes inmobiliarios tienen una razón de ser y no deben pasarse por alto.
Ahora que ya ha planificado con antelación, puede organizar su viaje a Marbella. Si decide planificar con antelación mientras ya está en Marbella, solo queda programar las visitas a sus propiedades. Aquí tiene algunos consejos para organizar sus visitas:
Antes de continuar, cabe mencionar que, aunque es un paso más en la guía, le sugerimos que se asegure de tener toda la documentación en regla antes o durante su viaje a Marbella. De esta manera, tendrá todo planeado, lo que le ahorrará tiempo y dinero.
Una vez que haya buscado empresas y agentes en línea, estará listo para planificar su viaje a Marbella y obtener todas sus credenciales antes de su visita. Cabe mencionar que en España hay un gran volumen de papeleo, por lo que le recomendamos que se asegure de tener toda la documentación necesaria en regla antes de visitar una propiedad si quiere ahorrar tiempo en el futuro.
Aunque no existen restricciones particulares para los extranjeros no residentes a la hora de comprar una propiedad en España, deberá cumplir requisitos específicos antes de comenzar el proceso de compra:
El Número N.I.E. (Número de Identidad de Extranjero) es un número de identificación secuencial asignado a extranjeros, necesario para identificarse y para prácticamente cualquier trámite en España: abrir una cuenta bancaria, obtener un número de teléfono español, trabajar o estudiar, etc.
Si planea viajar desde el extranjero, puede solicitar un N.I.E. a través de un Consulado Español. Si ya se encuentra en España, puede hacerlo personalmente en la Comisaría de Policía o a través de un gestor.
En Andalucía, la documentación necesaria para solicitar un N.I.E. es:
Una vez obtenido el NIE, puede solicitar la apertura de una cuenta bancaria en España. Le recomendamos consultar los bancos que aceptan extranjeros: Sabadell, CaixaBank, Santander y Bankinter, entre otros. Tenga en cuenta que los bancos en España exigen la presencia física en una sucursal para abrir una cuenta.
Sin embargo, se requieren otros requisitos para abrir una cuenta:
Además de la documentación habitual, es posible que le pidan un comprobante de domicilio (contrato de alquiler, recibos de comunidad pagados recientemente, etc.). Algunos bancos (como BBVA) solicitan un certificado de no residencia. Para obtenerlo, debe solicitarlo en una comisaría de policía española, lo que suele tardar 10 días en tramitarse.
Los documentos podrían requerir una traducción oficial al español y, si proceden del extranjero, podrían necesitar ser autenticados con una Apostilla. La mayoría de los bancos no cobran por abrir una cuenta, pero sí una comisión anual por administración (mensual o trimestral).
Al buscar un banco, preste especial atención a las comisiones que cobran por recibir transferencias desde el extranjero, realizar transferencias a países extranjeros y emitir giros bancarios (la forma de pago estándar utilizada en España para la compra de una propiedad).
Un punto importante que cabe mencionar es que, según nuestra experiencia, ha habido ocasiones en las que se han perdido grandes oportunidades de compra por no tener la documentación correcta en regla con antelación. Por lo tanto, recomendamos encarecidamente que se verifique la situación legal, financiera y fiscal antes de visitar propiedades en Marbella.
Le recomendamos encarecidamente que busque un abogado y asesor fiscal cualificado y de confianza si compra una propiedad en España. Antes incluso de empezar a comprar, debe establecer una buena relación con estos representantes, ya que esto le beneficiará en la fase de negociación. Para su beneficio, si no habla español, asegúrese de contratar a un abogado que hable su idioma. Y, al fin y al cabo, Marbella es una ciudad internacional con una gran población que habla varios idiomas, por lo que será relativamente fácil encontrar un abogado que hable su idioma.
Una vez que un extranjero obtiene el NIE, puede solicitar la apertura de una cuenta bancaria en España. Sin embargo, existen criterios específicos que todos deben cumplir antes de abrir una cuenta. Además del NIE, es probable que le soliciten un documento de identidad, un comprobante de fondos, la declaración de la renta y cualquier otra documentación que el banco considere necesaria. Además, muchos bancos aceptan extranjeros: Sabadell, CaixaBank, Santander y Bankinter, por nombrar algunos. Algunos bancos (como BBVA) solicitan un certificado de no residente.
Existen muchas ventajas y desventajas en ambos casos, dependiendo de su situación financiera.
La principal ventaja de comprar una propiedad antes de vender la suya es que tendrá una propiedad a la que mudarse una vez que la venda, en lugar de tener que alquilar mientras tanto o vivir con otro familiar. Además, no tendrá que pagar el doble de gastos por la mudanza. Sin embargo, la desventaja de comprar mientras aún es propietario de una propiedad es que podría estar sujeto al pago de dos hipotecas. Esto podría ser financieramente abrumador, especialmente si su casa no se vende rápidamente.
Al vender su casa actual antes de comprar una propiedad, la ventaja es que se ahorra el pago de dos hipotecas. Pero también le da más tiempo para encontrar la propiedad ideal si controla su situación de vivienda temporal. Por supuesto, la desventaja es que se queda con la esperanza de encontrar una propiedad que se ajuste a su estilo de vida y situación financiera.
Cuando se fija en una propiedad que se ajusta a su idea de la casa perfecta, pasa a la fase de negociación del proceso de compraventa, al adquirir una propiedad de un particular. A continuación, le recomendamos encarecidamente que tenga en cuenta estos pasos durante esta fase crucial:
Al presentar una oferta de compra, le recomendamos que la presente por escrito (normalmente una carta de oferta) a través de su agente. La carta de oferta debe incluir el precio ofrecido, las condiciones de pago propuestas y los plazos.
Al elaborar una oferta, asegúrese de comprender qué se incluirá en la venta de la propiedad, como los muebles y los enseres. Asegúrese de presentar una oferta razonable y seria; cuanto más seria parezca su oferta en papel, mayores serán sus posibilidades de conseguir el mejor trato posible.
Al presentar una oferta, se han dado casos en los que el comprador ha decidido sentarse cara a cara con el vendedor y negociar la oferta. Hemos observado que estas negociaciones son más personales y menos controladas. Además, al negociar a través de un agente o presentar una oferta por escrito, el proceso es mucho más controlado y gradual. En nuestra experiencia, hemos reconocido que negociar a través de un agente resulta más beneficioso para el comprador a la hora de acordar el precio final de compra, principalmente debido a su experiencia en el proceso de negociación.
Cabe mencionar que, si piensa añadir condiciones o requisitos especiales que desee que el vendedor considere antes de comprar una propiedad, estas contingencias deben estar claramente estipuladas en la oferta original.
Cabe mencionar que antes, durante o incluso durante la presentación de la oferta, puede solicitar que se realice una diligencia debida técnica de la propiedad. Esta diligencia proporciona información sobre los riesgos que conlleva ser propietario de una propiedad durante el proceso de compra. Esto significa que puede esperar informes sobre detalles minuciosos como problemas estéticos (grietas finas en el yeso, signos de humedad, aislamiento y ventilación) o atención especial a la fontanería, las tuberías, la caldera, el gas, el depósito de agua y la electricidad. Asegúrese de que todos estos detalles estén por escrito, ya que pueden afectar su oferta inicial.
La oferta que haga al negociar debe ser por escrito y razonable y seria. Cuanto más seria parezca su oferta en papel, mayores serán sus posibilidades de éxito en el proceso de compra y de obtener el mejor trato posible. Sin embargo, hay casos en los que el vendedor y el vendedor se reúnen cara a cara y negocian la oferta final sobre la mesa, lo cual puede funcionar tan bien como por escrito. No hay una forma incorrecta de hacer una oferta, pero según nuestra experiencia, siempre es mejor hacerla a través de su agente, ya que puede ayudarle en el proceso de negociación y a alcanzar un acuerdo ideal.
No hay un número fijo de propiedades que deba ver antes de hacer una oferta, ya que el número de casas que vea depende de varios factores externos. En primer lugar, depende del nicho de mercado que esté buscando y de cuántas propiedades de ese nicho en particular haya en el mercado. En segundo lugar, también depende de si es la primera vez que compra una propiedad en este mercado. Además, depende de cuántas zonas esté dispuesto a visitar o dónde le interese más comprar una propiedad. En definitiva, la idea al explorar varias propiedades es familiarizarse con el mercado y sus precios, y es fundamental mantener una actitud abierta durante todo el proceso de visita.
Cuando el vendedor acepta su oferta, pasa a la fase legal del proceso de compraventa. Al comprar una propiedad, se le solicitará que firme un contrato de reserva, un contrato de compraventa y una escritura pública ante notario el día de la firma. Esta no es la única forma de proceder, pero sí la más común. Sin embargo, existen varios contratos privados estándar que podrían requerirle la firma:
Un contrato de reserva es un documento firmado por el comprador y el vendedor que permite reservar la propiedad por un tiempo acordado, generalmente de 7 a 14 días o más. En este caso, el vendedor también aplica una tarifa de reserva al comprador. El monto del pago puede variar entre 5.000 € y 20.000 €, el 1 % del precio de compraventa o cualquier otro acordado mutuamente por ambas partes. Se paga una tarifa por la retirada de la propiedad del mercado durante el tiempo acordado entre ambas partes. Si el comprador decide comprar la propiedad, el importe pagado como reserva se destina al precio de compra.
Sin embargo, supongamos que el comprador decide no proceder con la compra. En ese caso, pierde la reserva como compensación, ya que la propiedad ya no está disponible, a menos que se incluyan condiciones especiales en el contrato de reserva que le permitan retirarse sin perder dinero.
Tras la firma del contrato de reserva, se firma un contrato privado y se realiza un pago equivalente al 10% del precio de compra, que incluye la reserva pagada previamente (si se paga el 1% al reservar, se paga posteriormente el 9% restante). Cabe mencionar que, en ocasiones, es posible firmar directamente un contrato privado del 10% sin firmar un contrato de reserva. Sin embargo, esto suele hacerse si el precio de compra es elevado y el vendedor no puede retirar la propiedad del mercado por una pequeña oferta de reserva.
Existen tres tipos de contratos que se pueden firmar, todos similares al realizar el pago del 10%:
Este contrato penaliza al vendedor si la propiedad no se vende según los términos previamente acordados. Si el vendedor decide no venderle la propiedad, deberá pagarle el doble de lo pagado originalmente. Técnicamente, esto significa que el vendedor puede rescindir el contrato en cualquier momento; aunque la penalización es alta, el riesgo es bajo. Si el comprador no realiza la compraventa, pierde el 10% pagado y el contrato deja de ser válido.
Este contrato suele ser menos utilizado, ya que obliga a ambas partes a comprar y vender, lo que significa que la pérdida del 10% pagado o el reembolso del doble por parte del vendedor podrían no ser suficientes para rescindir el contrato. Si una de las partes no quiere vender o comprar, la otra parte aún puede obligarla a hacerlo judicialmente. El vendedor puede ser obligado a vender (aunque se niegue a acudir al notario) o el comprador a comprar (aunque no quiera). Por supuesto, estos escenarios son poco frecuentes.
Es importante tener en cuenta que cada una de las descripciones anteriores de los contratos privados del 10% es un resumen general de lo que implica cada contrato. Cada contrato también está sujeto a cláusulas y penalizaciones adicionales que lo afectan. La ley establece que no es el título del contrato lo que define su intención, sino la forma en que está redactado.
Este contrato no permite al vendedor rescindir el contrato. No se establece ninguna penalización, ya que el vendedor no tiene derecho a rescindir el contrato en primer lugar. El comprador elige ejecutar la opción durante la vigencia del contrato y realizar la compra. Si el comprador no compra la propiedad, pierde el 10% pagado y el contrato deja de ser válido.
Si le interesa, también puede solicitar una hipoteca en España. Si planea hacerlo, asegúrese de iniciar el proceso lo antes posible, ya que la aprobación de una hipoteca en España puede tardar hasta dos meses desde la presentación de su solicitud inicial.
Si decide solicitar una hipoteca, el banco también le solicitará documentación adicional, aunque le interesa principalmente comprobar sus ingresos recurrentes. Las condiciones habituales para una hipoteca hoy en día son:
Todas las partes implicadas en la formalización deben asistir: compradores y vendedores y sus representantes legales o abogados, personal bancario para la amortización o subrogación de un préstamo existente, un banco que otorga una nueva hipoteca, etc.
Al firmar la escritura de compraventa en la notaría pública, se le transfiere inmediatamente la posesión y la plena responsabilidad de la propiedad. El pago de la compraventa también se realiza simultáneamente mediante cheques bancarios. En España, este método de pago es el más seguro para ambas partes, ya que el pago se realiza en el momento de la transmisión de la propiedad al comprador y los bancos pueden proporcionar una confirmación rápida y verificada de que el pago se ha realizado efectivamente.
Una vez firmada la escritura de compraventa y pagados todos los impuestos necesarios, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Este proceso puede tardar hasta tres meses. Tras la inscripción, estarán disponibles las escrituras originales y todas las facturas relacionadas con la transacción. Tiene la libertad de cambiar todos los contratos de suministros, como agua, electricidad, gas, teléfono y la comunidad de propietarios, a su nombre y datos bancarios.
Al firmar la escritura de compraventa en la notaría, se transfiere inmediatamente la posesión y la plena responsabilidad de la propiedad al comprador. Tras firmar una copia de las escrituras, los originales se envían al Registro de la Propiedad para su inscripción, lo que puede tardar hasta tres meses. Tras la inscripción, estarán disponibles las escrituras originales y todas las facturas relacionadas con la transacción, y entonces podrá cambiar todas las facturas de suministros a su nombre y datos bancarios.
Un contrato de reserva es un documento firmado en nombre del comprador y el vendedor que permite reservar la propiedad en cuestión por un tiempo acordado. Si el comprador incumple este contrato y no procede con la compra, perderá la cuota de reserva, salvo que se apliquen condiciones excepcionales en el contrato. La reserva de piso está incluida en el precio final de compra si se procede con la compra.
El contrato de reserva estándar establece que el vendedor debe devolverle el doble del importe pagado inicialmente al reservar si decide que ya no desea venderle la propiedad. Dado que este tipo de contratos están sujetos a un pequeño pago, le recomendamos que agilice el proceso de firma del siguiente contrato privado una vez que firme y pague la reserva de piso.
Técnicamente, a menos que se indique lo contrario en el contrato de compraventa, el comprador puede ocupar la propiedad en cuanto se firmen todos los contratos ante notario y reciba las llaves de la propiedad. Supongamos que el vendedor necesita más tiempo para desocupar la propiedad una vez comprada y se lo notifica al comprador con antelación. En ese caso, se acuerda entre ambas partes un tiempo determinado durante el cual el vendedor puede permanecer en la propiedad una vez vendida. Para simplificar, el vendedor solo puede permanecer en la propiedad si se ha negociado y acordado previamente con el comprador.
Las comisiones hipotecarias en España oscilan entre el 1,5% y el 2,5% anual. Este tipo de interés depende del banco que elija y de si reside o no en España. El tipo de interés también varía según la situación del mercado al solicitar la hipoteca.
Los bancos ofrecen dos tipos de hipotecas: la hipoteca a tipo fijo, con una cuota fija que se amortiza, y la hipoteca a tipo variable, que suele ser inferior a la cuota fija. Aunque la hipoteca variable puede parecer más atractiva, el importe de la cuota puede variar a largo plazo, lo que significa que el precio puede ser superior al de una cuota fija, dependiendo de las fluctuaciones del mercado. En este caso, una cuota fija es más segura a largo plazo.
Una hipoteca variable se calcula en función de los siguientes factores:
Una vez comprada la propiedad, los siguientes pasos garantizan el pago de todos los impuestos y el registro de la propiedad. Este paso puede realizarse con la ayuda de su abogado.
Es importante comprender que los gastos de la compra de la propiedad no son la única cantidad a pagar, y que se incurrirán en costes adicionales una vez adquirida. Nuestra página web incluye un artículo informativo sobre los impuestos y las comisiones de compra de una propiedad en Marbella.
Como se mencionó en el paso anterior, debe asegurarse de que el nombre y los datos bancarios de todas las facturas de servicios públicos y comunidad anteriores se modifiquen con sus datos. En ocasiones, un abogado puede ayudarle a hacerlo si así lo acuerda.
Una vez pagados todos los impuestos, la propiedad debe inscribirse en el Registro de la Propiedad local para garantizar sus derechos de propiedad. A continuación, se muestra una lista de la documentación necesaria, teniendo en cuenta que su abogado puede realizar este trámite:
Ahora que ya es propietario de una vivienda, aquí tiene información útil sobre los gastos que deberá cubrir como propietario de una vivienda en España:
Los gastos de mantenimiento (limpieza, reparaciones, reformas, suministros, recogida de basura, etc.) dependen del tamaño y el tipo de propiedad. Un chalet grande con jardín y piscina requerirá mucho más dinero y esfuerzo para su mantenimiento que un apartamento pequeño.
Los propietarios de inmuebles pertenecientes a cualquier urbanización, edificio o complejo con zonas comunes están obligados por ley a formar parte de la Comunidad de Propietarios y a pagar los gastos de comunidad para el mantenimiento de las zonas comunes y cualquier otro servicio que la comunidad apruebe en la junta general anual. Las cantidades pueden variar desde cientos hasta miles de euros.
El impuesto local sobre la propiedad depende de si el propietario es residente o no. Según el valor catastral (valor administrativo, generalmente inferior al valor de mercado) establecido por el ayuntamiento, el tipo impositivo oscila entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral, según la región (200-1500 € anuales).
Todos deben pagar el impuesto sobre basuras para la gestión de residuos sólidos urbanos. El tipo impositivo se basa en la cantidad de residuos que el municipio o la autoridad local debe recoger. El precio varía según la zona, pero de media puede costar 300€ al año.
Los tipos progresivos del impuesto estatal sobre el patrimonio parten del 0,2 % para activos de hasta 167.129 € y suben hasta el 2,5 % para activos superiores a 10.695.996 €. Los tipos autonómicos varían.
Este impuesto ha sufrido varias modificaciones en los últimos años. El Impuesto sobre el Patrimonio se reintrodujo durante la crisis financiera española, pero con una exención fiscal mucho mayor de 700.000 € por persona, que también se aplica a los no residentes.
Apareció como una medida temporal, pero no hay indicios claros de cuándo se abolirá, si es que se abolirá.
Los no residentes propietarios de inmuebles en España deben pagar un impuesto sobre la renta anual, que depende de si el inmueble está alquilado o no.
Los propietarios no residentes que no alquilan su propiedad y no tienen otra fuente de ingresos en España pagan el impuesto sobre la renta basado en el valor de la misma. El tipo impositivo se fija en el 25% o el 2% del valor catastral de la propiedad. Si el valor de la propiedad es de 700.000 €, la base imponible (2%) es de 14.000 €, el impuesto (25%) es de 3.500 €.
Los no residentes están obligados por ley a declarar los ingresos por alquiler y a pagar impuestos. La normativa determinará la base imponible y el tipo impositivo según las circunstancias de cada persona (teniendo en cuenta el convenio para evitar la doble imposición entre España y el país de origen). A menudo, los no residentes simplemente pagan un tipo fijo del 25% de los ingresos brutos que obtienen de su propiedad en España.
Los residentes en España pagan el impuesto sobre la renta basado en sus ingresos anuales. Los tipos varían según la comunidad autónoma, pero en los últimos años se han producido noticias positivas para los contribuyentes, y el gobierno ha previsto una nueva reducción de los tipos impositivos.
Antes de siquiera considerar comprar una propiedad en Marbella, debe tener todo organizado y comprender claramente los pormenores del proceso de compra en España. Esto puede parecer abrumador, y hay mucha información que procesar durante el proceso. Por eso es fundamental contar con un agente inmobiliario experimentado y de confianza que le guíe durante todo el proceso y le brinde apoyo moral. Alguien con quien se sienta conectado y cómodo, su agente inmobiliario debe ser alguien a quien considere su propio intermediario profesional que le presentará la casa de sus sueños: un agente inmobiliario de Marbella WOHNEN.
Marbella WOHNEN se basa en el conocimiento, la confianza y la experiencia. Con una clientela internacional, estamos acostumbrados a trabajar con personas de todo el mundo para encontrar la casa de sus sueños en Marbella. Confiamos en nuestras habilidades y consideramos a nuestros agentes inmobiliarios como los mejores en su sector. Nuestros agentes inmobiliarios son su guía turístico, asesor y solucionador de problemas durante 3 a 6 meses. Estamos seguros de que, una vez que se instale en su nueva propiedad, recordará el proceso de compra y no se arrepentirá de haber confiado en nosotros.
Si tiene alguna pregunta, necesita más información o desea saber cómo podemos ayudarle, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Rellene el siguiente formulario y nuestro equipo se pondrá en contacto con usted lo antes posible.
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