Immobilien Rechtsberatung

Rechtsberatung für Immobilienkäufer in Spanien

 

Immer wieder wird auf zahlreiche Gefahren in dem Zusammenhang mit Immobilienkäufen in Spanien hingewiesen. Häufig werden hierbei jedoch nicht die selbstverständlich vorzunehmenden Vorbereitungen im Vorfeld des Liegenschaftserwerbs erwähnt, so dass sich viele Kaufinteressenten nicht rechtzeitig um die notwendige rechtliche und steuerliche Betreuung bemühen.

Ein Termin für eine Rechtsberatung mit einem deutschsprachigen Rechtsanwalt, auch wenn Sie noch nicht Ihre Immobilie an der Costa del Sol gekauft haben ist unumgänglich, da es auf Grund Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Situation eventuell möglich ist, schon vor dem Kauf oder in der Zukunft Steuern zu sparen. Eventuell müssen Sie auch Verkaufsverhandlungen führen, wenn Sie schon wieder in Ihrem Heimatland sind, und es ist eindeutig schwieriger, aus der Entfernung einen guten Anwalt zu finden als vor Ort.

Wichtig auch wenn Sie viel auf Reisen sind, ist es ratsam, Ihrem Anwalt eine Vollmacht auszustellen, sodass er in Ihrem Namen einen Vorvertrag gemäß Ihren Anweisungen unterschreiben kann. Sie können die Details per Telefon mit uns besprechen und Ihrem Anwalt eine E-Mail schicken, sodass dieser den Vertrag unterzeichnen kann und somit der erste Schritt in Richtung Verkauf erledigt ist.
Während des gesamten Kaufprozesses einer Immobilie unterstützt Sie eine Rechtsabteilung bei allen rechtlichen und steuerlichen Aspekten.

Die Hauptaufgabe des Anwalts vor dem Kauf einer Immobilie ist die Prüfung aller kauf relevanten Unterlagen, außerdem beantragt er nötige Dokumente und erledigt Behördengänge und Korrespondenz.
Die Vorbereitung des Kaufvertrages, persönliche Begleitung beim Notartermin, der Eintrag Ihres Namens als neuer Besitzer einer Immobilie im spanischen Grundbuchamt und die Umschreibung der Versorgungsverträge für Wasser, Elektrizität, Telefon etc. gehört natürlich auch zu seinen Aufgaben.

Die Anwaltskosten betragen im Regelfall 1% des Kaufspreis der Immobilie. Diese Kosten fallen einmalig an.

Wir bieten Ihnen natürlich die Möglichkeit einer ersten kostenlosen Beratung seitens eines deutschsprachigen Rechtsanwaltes.

Die Prozedere beim Hauskauf in Spanien

 

Die einzelnen Schritte beim Kauf:

1. – Kaution

Sobald Sie die Entscheidung getroffen haben, eine Immobilie zu kaufen, müssen Sie zunächst eine Anzahlung leisten, um die Immobilie für eine bestimmte Zeit zu reservieren, und so den Preis und die Bedingungen des Vertrags sicherstellen. Dieser Betrag kann zwischen 3.000 und 6.000 Euro variieren. Diese Anzahlung ist ein Betrag, den Sie zahlen müssen, um die Immobilie zu Ihrer Verfügung zu haben, und die der Verkäufer bis zum vereinbarten Kündigungstermin reservieren wird. Es ist notwendig, dass die Anzahlung bei Unterzeichnung eines Vertrags bezahlt wird, der in diesem Fall als “ Reservierungsvertrag “ bezeichnet wird.
Der Zweck der Anzahlung besteht darin, das Eigentum vom Markt zu nehmen und es exklusiv für Sie zu reservieren, während Sie den rechtlichen Status des Eigentums und andere Angelegenheiten, wie Hypotheken, Finanzstatus, etc. zu studieren.
Zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung müssen Sie berücksichtigen, dass das spanische Gesetz (Bürgerliches Gesetzbuch) vorsieht, dass Sie in den Reservierungsvertrag aufnehmen können, wenn der Verkäufer die eingegangenen Verpflichtungen nicht erfüllt oder den Vertrag überspringt, an den Käufer das doppelte der erhaltenen Zahlungen, als eine Konventionalstrafe für die Verletzung der Bedingungen des Vertrages erstatten muss. Wenn Sie jedoch Ihre vertraglichen Verpflichtungen verletzen (hauptsächlich die Zahlung des Preises in der vereinbarten Zeit und Art), werden Sie derjenige sein, der den geleisteten Betrag der Anzahlung verliert.

2. – Kaufvertrag (“Contrato de Compraventa”)

Sobald die Anzahlung bezahlt ist und Sie oder Ihr Anwalt die entsprechenden Anfragen gestellt und die relevanten Informationen über die Immobilie erhalten haben, wird der endgültige Kaufvertrag in der Regel unterzeichnet.
Es kann gesagt werden, dass der grundlegende Unterschied zwischen dem Reservierungsvertrag und diesem Kaufvertrag darin besteht, dass Sie im ersten Fall nicht das Eigentum, sondern nur ein Vorbehaltsrecht erwerben. Sobald Sie jedoch den Kaufvertrag unterschrieben haben, erwerben Sie das Recht, es zu kaufen. Im vorherigen Fall könnte der Verkäufer an einen Dritten verkaufen, der Sie dafür entschädigt. Im Kaufvertrag kann der Verkäufer nicht an einen Dritten verkaufen, vorausgesetzt, dass Sie Ihren Verpflichtungen nachkommen oder bereit sind, diesen Verpflichtungen nachzukommen, da Er die Immobilie nur an Sie verkaufen kann.
Daher ist dieser Vertrag nun endgültig, und darin ist die Vereinbarung der Verkäufer höher als das des Reservierungsvertrags, der einfach garantiert, dass das Objekt nicht mehr auf dem Markt ist.
Der Kaufvertrag enthält alle Kauf- und Verkaufsbedingungen auf dem Grundstück, wie zum Beispiel den Preis, die Zahlungsweise, die Umstände und Bedingungen der Immobilie selbst und wie und wann sie erfüllt werden. Auch wer und wie die Kosten aus dem entstandenen Kauf geleistet werden usw.
In diesem Vertrag sind auch die für die einzelnen Teile zu zahlenden Kosten aufgeführt und aufgeführt, z. B. wer die Notar- und Grundbuchgebühren zahlt. Es wird dringend empfohlen, diesen Vertrag von Rechtsanwälten mit Erfahrung in der Übermittlung abzuschließen.

3.-Grundbucheintragung (“Escritura de Compra venta”)

In Spanien ist der Privatvertrag des vollendeten Kaufs und Verkaufs, in dem der Verkäufer das Eigentum übergeben hat, und der Käufer den vollen Preis gezahlt hat, ein vollkommen gültiges Dokument, um das Eigentum des Käufers zu beweisen. Auf diese Weise ist der Vertrag zwischen den Parteien gültig und verpflichtet ihn, die darin enthaltenen Bedingungen zu erfüllen und einzuhalten. Dieser Vertrag hat jedoch keine „Öffentlichkeit“. Es ist ein „privater“ Vertrag. Es zwingt nur den Käufer und dem Verkäufer, die es unterzeichnet haben. Die Tatsache, dass ein Käufer einen privaten Vertrag zeigt, bei dem er selbst als Eigentümer auftritt, ist kein absoluter Titel. Da zum Beispiel nichts daran hindert, dass es einen späteren Vertrag gibt, in dem dieser den Besitz an einen anderen verkauft hat, und damit aufhörte, Eigentümer des Hauses zu sein.
Ebenso zeigt der Vertrag nicht an, Lasten und Belastungen, die die Eigenschaft beeinflussen können, und ob sie Steuern und Aufwendungen aus Transaktionen die zuvor auf dem Grundstück entstanden, gezahlt worden sind.
Dieser Punkt zeigt, wie wichtig es ist, den Eigentumsrechts Titel im Grundbuchamt zu registrieren.
Damit der private Kaufvertrag Zugang zum Grundbuch hat, muss er „öffentlich gemacht“ werden, daher muss in einer öffentlichen Urkunde vor einem Notar niedergelegt und bestätigt werden. Sowie der Schutz des neuen Eigentümers gegen vorherige Ausgaben. Eine Anmeldung ist ratsam, zu zeigen, wer die Eigenschaft besitzt, wie der Titel erlangt wurde, und die Einhaltung von Vorschriften und gesetzlichen Anforderungen (wie etwa die Zahlung von Steuern auf die Transaktion, Steuern, Abgaben, Gebühren, Einschränkungen, usw.) und zum Beispiel ohne eine einfache Notiz (ein Auszug aus dem Registrierungseintrag) ist es nicht möglich, eine Hypothek zu erhalten.
Der Notar untersucht das Eigentum, seine Grenzen, seine Lasten und seine Eignung für den Verkauf. Es wird auch die Parteien und ihre Verkaufs- und Kauf Fähigkeiten studieren. Und es garantiert die Rechtmäßigkeit des Dokuments und der Transaktion mit seiner eigenen Unterschrift.

4. – Wie werden die Zahlungen gemacht

Die Zahlung des Grundstückspreises erfolgt nach Vereinbarung der Parteien bei Unterzeichnung des Kaufvertrages.
Der am weitesten verbreitete und sicherste und praktikabelste Weg zur Zahlung des endgültigen Betrags des Preises ist der BANK SCHECK, die im Namen des Verkäufers ausgestellt und zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde geliefert wird. Mit der Zahlung per „Scheck“ stellen Sie sicher, dass der Verkäufer Ihnen tatsächlich das Eigentum gibt, da Sie die Urkunde unterschrieben haben. Da es hier um einen Bankbestätigter Scheck handelt ( Die Bank zahlt ) versichert sich der Verkäufer immer die Zahlung.
Andere Möglichkeiten können sein, mit anderen Mitteln zu bezahlen, wie Banküberweisung, aber aufgrund ihrer Natur können diese nicht zum Zeitpunkt der Unterzeichnung der Tat getan werden. Sie müssen davor oder danach gemacht werden. Im ersten Fall ist das Risiko für den Käufer klar, da es zu unerwünschten Annahmen kommen kann, so dass der Verkäufer nach der Überweisung nicht mehr handelt. Im zweiten Fall, das heißt, Zahlung per Überweisung nach der Unterschrift, die, sobald dasselbe getan ist, der Käufer sich weigert zu zahlen. In beiden Fällen muss gesagt werden, dass die geschädigte Partei über legale Mittel verfügt, um ihre Situation zu ändern, aber die Situation ist, wie wir ausgeführt haben, für diejenigen, die ohne Unterschrift zahlen, oder für diejenigen, die unterschreiben und erhalten das Geld nicht .
Eine andere Frage, wenn Sie von einem NICHT-RESIDENT VERKÄUFER, von einem Ausländer ohne Steuerdomizil in Spanien, kaufen, bedenken Sie, dass Sie den Verkäufer 3% des Kaufpreises einbehalten, und es in der Steuerverwaltung einzahlen (Schatzamt). Dies wird von der IRPF NR (Einkommenssteuer von nicht ansässigen natürlichen Personen) erhoben. Das heißt, wenn der Kaufpreis 100.000 EUR beträgt, zahlen Sie nur 97.000 EUR, da die 3.000 EUR, die 3% dieses Preises entsprechen, nicht an den Verkäufer gezahlt, sondern an die Steuerbehörde bezahlt werden (Modell 211). ). Es ist eine Anzahlung auf dem Patrimonial Gewinn, der laut IRPF NR erzielt wurde, und der Verkäufer muss für seine Bedingung des Nichtansässigen in Spanien bezahlen.

 

Anschaffungskosten und Aufwendungen

Sie müssen damit rechnen, dass Ihre gesamten Immobilienkaufkosten etwa 11-12% des Kaufpreises betragen, aber sie hängen nicht immer vom Wert der Immobilie ab und können daher stark variieren.

Die für den Kauf eines RESALE zu entrichtende Steuer ist keine Mehrwertsteuer (IVA), die derzeit 10% beträgt. Es handelt sich um eine andere Steuer namens Transfer Tax oder Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), die jetzt 8% beträgt (in die Mehrheit der spanischen Regionen) des Kaufpreises.
Wenn Sie eine neue Immobilie von einem Entwickler kaufen, zahlen Sie 10% Mehrwertsteuer (IVA) (statt 8% ITP), da der Verkauf ein Geschäftsvorgang zwischen einem Unternehmen (dem Bauherrn) und einem Kunden (dem Käufer) ist. Beim Weiterverkauf handelt es sich jedoch nicht um ein Unternehmen, sondern nur um eine private Transaktion zwischen zwei Personen oder Einzelpersonen.
Die Gebühren Ihres Anwalts, die voraussichtlich rund 1% des Kaufpreises betragen, zuzüglich Mehrwertsteuer. Darüber hinaus berechnet Ihnen Ihr Anwalt die Kosten für die Durchsuchungen wie Grundbuch Berichte, Zertifikate, Kosten für die Änderung von Versorgungsverträgen und andere Verwaltungsgebühren.
Sonstige Aufwendungen für den Weiterverkauf sind Notar-, Registrierungs- und Bearbeitungsgebühren (gestoría), die etwa 0,5-1% des Kaufpreises betragen können.
Wenn Sie eine Hypothek benötigen, fallen für die Eintragung der Hypothek ebenfalls Notar- und Eintragungsgebühren sowie Provisionen von Ihrer Bank und andere Gebühren wie Leben, Haus, Versicherung usw. an. Außerdem fällt eine Bewertungsgebühr an, die anfällt ist der Vermesser, der von Ihrer Bank beauftragt wurde, die Immobilie zu bewerten.

Kosten die der Käufer trägt

• Notargebühren: Für die Formalisierung der Urkunden
• Grundbuchgebühren: Für die Eintragung der Eigentumsurkunden in Ihrem Namen in das offizielle Register de la Propiedad.
• Übertragungssteuer: (ITP) Derzeit sind dies 6% – 8% – 10% (je nach Region) des Gesamtpreises der Immobilie.
• Andere: Anwaltsgebühren, Hypothekenkosten, Verträge für Wasser, Strom und Gas usw.

Erhalt der NIE-Nummer

Die NIE-Nummer ist eine steuerliche Identifikationsnummer in Spanien, NIE steht für Número de Identidad de Extranjero (Ausländer-Identifikationsnummer) und ist eine eindeutige, persönliche und unveränderliche Nummer, mit der ausländische Steuerpflichtige identifiziert werden, denen logischerweise das nationale Steueridentifikationsdokument fehlt. Alle Ausländer mit wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen in Spanien müssen sich bei der zuständigen Stelle des Innenministeriums die NIE beantragen.

Die NIE muss in allen öffentlichen Dokumenten enthalten sein, die der Interessent unterzeichnet oder in Spanien ausgestellt hat. Daher muss der Kunde diese vor Unterzeichnung der Verkaufsurkunde vorlegen.

Sie können die NIE beim Konsulat oder bei der spanischen Botschaft in Ihrem Wohnsitzland oder bei der Polizeistation der spanischen Stadt erhalten, in der Sie wohnen, arbeiten oder eine Immobilie kaufen möchten. Sollten Sie eine Immobilie mit Partnern erwerben wollen, so benötigen beide Seiten eine NIE-Nummer. Das Problem dabei ist normalerweise die Zeit, die es braucht, die Warteschlangen usw.

Wir bieten unseren Kunden einen schnellen und unkomplizierten NIE-Service.

Eröffnung eines Bankkontos in Spanien

Zum Kauf einer Immobilie in Spanien muss ein Bankkonto eröffnet werden

Sie benötigen das Bankkonto in Spanien, um in Zukunft die Gebühren der Eigentümergemeinschaft und die Rechnungen für die Versorgung des Eigenheims (Wasser, Strom usw.) zu bezahlen. Wenn Sie eine Finanzierung für den Kauf des Eigenheims erhalten, benötigen Sie auch das Konto für die Zahlungen Ihrer Hypothekengebühren.
Sie können jede Bank in Spanien benutzen, aber es ist ratsam, das Konto bei einer Bank zu eröffnen, die eine Filiale in der Nähe Ihrer Immobilie hat. Vor der Kontoeröffnung ist es ratsam, Informationen zu den Gebühren anzufordern, die die Bank für die Einzahlung von Geldern, das Empfangen oder Senden von Überweisungen, das Ausstellen von Zertifikaten usw. erhebt. Aus Erfahrung wissen wir, dass diese Kosten von Bank zu Bank sehr unterschiedlich sind.

Hier die notwendigen Daten für die Kontoeröffnung:

  • Reisepass
  • Letzte Einkommensteuererklärung
  • Die Deutsche Steuernummer
  • Dokument zum Nachweis der Adresse im Wohn Land. Wenn in der Steuererklärung die richtige steht, ist es genug, wenn nicht, ist eine Quittung (Licht, Wasser, Handy) genügend.

Anmeldung beim Einwohnermeldeamt (Padrón)

Ihre Anmeldung beim Einwohnermeldeamt (el Padrón Municipal de Habitantes) ist zwingend erforderlich, wenn Sie Ihr Auto nach Spanien importieren oder andere spanische Leistungen wie das Gesundheits- oder Bildungssystem benutzen wollen. Der Padrón ist eine Liste aller Personen, die in einer Immobilie, in einer Ortschaft oder in einer Region leben. Er hilft den spanischen Behörden dabei zu bestimmen, wie viel Geld für bestimmte lokale Leistungen geplant werden muss. Die Anmeldung beim Padrón ist rechtlich erforderlich für Personen, die in Spanien ihren Wohnsitz haben.

Residenz erhalten

Wenn Sie geplant haben dauerhaft in Spanien zu leben, dann müssen Sie die Residenz beantragen. Ihre Anwesenheit im Land wird legal sein und Sie haben Anspruch auf fast dieselben Leistungen wie ein spanischer Staatsangehöriger. Es kann kompliziert erscheinen die Residenz zu beantragen, wenn man nicht mit dem spanischen Verwaltungssystem vertraut ist oder kein Spanisch spricht. Wir empfehlen Ihnen einen Experten zu beauftragen! Unsere Rechtsabteilung ist diesbezüglich sehr erfahren und kann diese Prozedere schnell und kraftsparend durchführen. Kontaktieren Sie uns für weitere Informationen.

Baugenehmigungen in Spanien

Es kann sein, dass Sie einige Verbesserungen an Ihrer Immobilie an der Costa del Sol vornehmen wollen. Die Vorschriften sind kompliziert und man muss verschiedene Anträge einreichen, um eine Baugenehmigung in Spanien zu erhalten. Die spanischen Behörden gehen regelmäßig gegen illegale Bauten, Renovierungen/Änderungen ohne die Sicherheit zu beachten und generell gegen alle baulichen Veränderungen vor, die ohne Baugenehmigung durchgeführt werden. Wenn Sie Änderungswünsche für Ihre Immobilie haben, können wir Sie hierbei gerne unterstützen, nehmen Sie einfach kurz unverbindlich Kontakt mit uns auf.

 

Das Grundbuchamt

Das Grundbuchamt in Spanien, ein wichtiges öffentliches Amt für alle Hauseigentümer, auf Spanisch „el registro de propiedad“. Das Grundbuchamt wird vom „Registrator“ verwaltet, einem Anwalt, der sicherstellen muss, dass alle von den spanischen Notaren autorisierten Dokumente legal sind, und sie dann in seine Bücher eintragen.

Nur Urkunden, die vollständig legal sind, können registriert werden. Wenn eine Urkunde nicht vollständig legal ist, müssen Änderungen vorgenommen werden, bevor sie in das Grundbuch eingetragen werden.

Ein Grundbuchamt, das Sie in größeren Städten in ganz Spanien finden, die größeren Städte haben mehr als ein Grundbuchamt. Jedes Grundbuchamt ist für ein bestimmtes Gebiet zuständig und muss die Grundbuchämter aller Grundstücke in diesem Gebiet führen.
Das Grundbuch kann Ihnen Details zu einer Immobilie wie Eigentumsverhältnisse, Schulden und Belastungen sowie Details zu einer Immobilie wie Quadratmeter zur Verfügung stellen. Das Dokument, das all diese Details über die Immobilie enthält, heißt „nota simple„. Kaufverträge für Immobilien und Grundstücke, aber auch Hypothekenurkunden und Hypotheken Kündigung Urkunden sind im Grundbuchamt eingetragen.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen, veranlasst Ihr Anwalt die Eintragung in das Grundbuch Ihrer Immobilie, dies erfolgt mit seinem Beförderungsservice. Möchten Sie die Registrierung Situation Ihrer Immobilie überprüfen, lassen Sie es uns bitte wissen, wir können Ihnen dabei helfen.

Bewohnbarkeits Bescheinigung ( Licencia de Primera Ocupacion )

Ein neues Eigentum wird mit der (Licencia de Primera Ocupación oder Cédula de habitabilidad) Bewohnbarkeits Bescheinigung ausgestellt. Dies ist die Bescheinigung, die besagt, dass die Immobilie den Wohnbedingungen des Rathauses entspricht. Wiederverkauf Immobilien sollten auch über eine solche verfügen. Die Wohnbescheinigung ist ein wichtiges Dokument für Käufer von Wiederverkauf Immobilien, um sicherzustellen, dass sie über eine solche verfügen. Es liegt in der Verantwortung des Verkäufers, eine aktuelle Cédula de habitabilidad an den Käufer weiterzugeben. Die Cédula de habitabilidad ist zehn Jahre lang gültig. Nach Ablauf dieser Frist muss sie im Falle eines Verkaufs erneuert werden.

Eigentümergemeinschaft

Die überwiegende Mehrheit der Immobilien in Spanien ist Teil einer Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft ist eine juristische Person, die sich aus allen Eigentümern eines Gebäudes oder einer Wohnanlage zusammensetzt. Es unterliegt einer Reihe von Regeln und trifft Entscheidungen in Angelegenheiten von allgemeinem Interesse für die Eigentümer: Instandhaltungs-, Reparatur- und Verbesserungsarbeiten in den öffentlichen Bereichen (Eingänge, Gärten, Schwimmbäder usw.), Outsourcing-Dienstleistungen (Sicherheit, Reinigung) ) und die Beziehungen zu anderen Gemeinschaften von Grundstückseigentümern und örtlichen Behörden.
Jeder Immobilie wird ein Anteil Koeffizient zugewiesen, der der Gesamtfläche der Immobilie in Prozent der Gesamtfläche des Gebäudes oder der Wohnanlage entspricht. Jeder Eigentümer trägt zu den gemeinsamen Ausgaben einen Betrag bei, der seinem Aktien Koeffizienten proportional ist.
Die Eigentümergemeinschaft muss mindestens eine Hauptversammlung abhalten, es können jedoch bei Bedarf weitere außerordentliche Sitzungen einberufen werden. Die Jahreshauptversammlung ist der Zeitpunkt, um die Einnahmen- und Ausgaben Bilanz für das Jahr vorzulegen, das Budget für das folgende Jahr zu genehmigen und über die repräsentativen Positionen der Gemeinschaft abzustimmen. Alle anderen Angelegenheiten von allgemeinem Interesse für die Community können ebenfalls besprochen werden, wenn einer der Eigentümer dies ausdrücklich verlangt.
Die Gemeindegebühren hängen in hohem Maße von der Größe des Wohnkomplexes, den verfügbaren Dienstleistungen und Einrichtungen sowie der Anzahl der Eigentümer ab. Viele Communities gewähren Rabatte für die sofortige Zahlung und Zuschläge für die verspätete Zahlung. Es wird daher empfohlen, die Community-Gebühren per Lastschriftverfahren zu zahlen.

 

Die folgenden zusätzlichen Kosten müssen beim Kauf einer

Immobilie in Spanien berücksichtigt werden

Grundsteuer ( (I.B.I.)

Eine lokale Steuer auf das Eigentum an Immobilien in Spanien, unabhängig davon, ob der Eigentümer ansässig ist oder nicht. Berechnet auf der Grundlage des vom Rathaus festgelegten Valor Catastral (ein Verwaltungswert, der in der Regel unter dem Marktwert liegt, manchmal sogar erheblich), beträgt der Steuersatz je nach spanischer Region 0,4% – 1,1% des Valor Catastral.

Anwaltskosten

Verrechnet Ihnen den von Ihnen gewünschten Service. Dies hängt von der Komplexität des Kaufs ab. Viele berechnen rund 1% des Kaufpreises als Anwaltskosten.

Grundbuchgebühren

Die mit der Eintragung des Verkaufs in das Grundbuch verbundenen Kosten werden ebenfalls fast immer vom Käufer getragen und im Verhältnis zum Kaufpreis berechnet, der in den Kaufurkunden angegeben ist. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie 1% bis 1,5% des in den Urkunden angegebenen Kaufpreises kalkulieren, auch dies hängt von der Immobilie und der Fläche ab und die Gebühr könnte erheblich niedriger sein.

IVA/ ITP/ Grunderwerbssteuer (IVA & Actos Jurídicos Documentados – AJD)

Diese Steuern gelten für Wohnimmobilien, die zum ersten Mal verkauft werden (noch nie bewohnt), oder für Gewerbeimmobilien und Grundstücke. Da es sich um eine nationale Steuer handelt, ist die Mehrwertsteuer überall dort gleich, wo sich die Immobilie befindet (mit Ausnahme der Kanarischen Inseln, die eine eigene Version der Mehrwertsteuer haben).
Derzeit beträgt die Mehrwertsteuer (in Spanien als IVA bezeichnet) 10% des Kaufpreises für Wohnimmobilien (Villen, Wohnungen usw.) und 21% für gewerbliche Immobilien und Grundstücke.
Die Mehrwertsteuer für neue Häuser auf den Kanarischen Inseln wird IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) genannt und beträgt derzeit 4,5%.

Spanisch Erwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)

Diese Steuer wird erhoben, wenn es sich bei der Immobilie um eine zweite oder spätere Übertragung handelt (d. H. Nicht beim ersten Kauf eines neu gebauten Hauses) und vom Käufer bezahlt wird. Wenn eine Anzahlung vor Abschluss des Verkaufs geleistet wird, unterliegt sie nicht der anteiligen ITP. Der volle ITP-Betrag muss jedoch noch nach Fertigstellung gezahlt werden. In diesem Szenario ist keine Mehrwertsteuer zu zahlen und die Stempelsteuer ist bereits in dieser Steuer enthalten.
Der Verrechnungssteuersatz wird an die autonomen Regionen abgetreten, die den allgemeinen Steuersatz oder ihren eigenen Steuersatz anwenden können.
Die allgemeine (nationale) ITP-Regel beträgt 8%, aber in vielen autonomen Regionen wurden höhere lokale Sätze angewandt. Der von Ihnen gezahlte Steuersatz hängt von der Region ab, in der Sie einkaufen (weitere Informationen finden Sie unter Steuern auf den Weiterverkauf von Häusern – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)).

Maklerprovision

Die Maklerprovision wird nur bei einem erfolgreichen Wohnungs- oder Hauskauf berechnet. Die Höhe der Maklerprovision hängt von der Region ab, beträgt aber meist zwischen 3 % und 5% des Verkaufspreises. Im Regelfall übernimmt der Verkäufer die Maklerprovision, es sind jedoch auch Sondervereinbarungen möglich.

 

Jährliche Steuern für ausländische Eigenheimbesitzer

Einkommensteuer für Nicht Ansässige

Nicht ansässige natürliche Personen in Spanien, die Eigentümer von städtischen Immobilien auf spanischem Territorium sind, unterliegen der jährlichen Zahlung der Einkommensteuer für nicht ansässige Personen. Der aus der Immobilie erzielte Ertrag, sei es als Realertrag (Miete) oder als Schätzertrag (Eigennutzung), unterliegt der Besteuerung.

  • Vermietung

Der Steuersatz für Einkünfte aus der Vermietung von städtischen Immobilien beträgt derzeit 19% für Bürger mit Wohnsitz in Mitgliedstaaten der Europäischen Union sowie für Personen mit Wohnsitz in Island und Norwegen. Für Bürger mit Wohnsitz in einem anderen Land erhöht sich der Steuersatz auf 24 %.

In Fällen, in denen mit Spanien ein Doppelbesteuerungsabkommen besteht, kann der Eigentümer der Immobilie die für dieses Konzept gezahlten Beträge in der im Land seines steuerlichen Wohnsitzes vorgelegten Gewinn- und Verlustrechnung abziehen.

Die Erklärung über die Einnahmen aus der Vermietung muss am Ende eines jeden Quartals vorgelegt werden.

  • Eigene Benutzung

Wenn das Haus zur Eigennutzung bestimmt ist oder leer steht, gilt für Bürger mit Wohnsitz in Mitgliedsländern der Europäischen Union sowie für Personen mit Wohnsitz in Island und Norwegen ebenfalls ein Satz von 19%. Ebenso steigt der Steuersatz auf 24 % für Bürger mit Wohnsitz in einem anderen Land. Die Steuerbemessungsgrundlage beträgt 1,1 % des Katasterwertes der Liegenschaft, wenn dieser Wert nach dem 1. Januar 1994 revidiert oder geändert wurde, und 2 % des Katasterwertes in allen anderen Fällen. Ebenso erfolgt eine anteilige Berechnung nach der Anzahl der Tage des Jahres, in denen die Immobilie im Besitz war.

Die Frist für die Einreichung und Erfassung der Einkommensteuer bei Immobilien zur Eigennutzung liegt zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember des Folgejahres.

Die Einkommensteuer für Gebietsfremde ist im Wege der Selbstveranlagung zu entrichten, d. h. der Steuerpflichtige (oder der von ihm benannte Vertreter) ist verpflichtet, die Berechnung selbst durchzuführen, das entsprechende Formular über das Internet auszufüllen und zu validieren und die Zahlung zu verwalten . Die spanische Staatskasse sendet an nicht ansässige Steuerzahler keine Mitteilungen, Zahlungsmitteilungen oder Vergleiche im Zusammenhang mit dieser Steuer.

Schließlich sollte erwähnt werden, dass die Steuerbehörde aufgrund der jüngsten Maßnahmen der spanischen Regierung zur Verhinderung von Steuerbetrug eine Kampagne gestartet hat, um Immobilienbesitzer, die keine Erklärung für dieses Konzept abgegeben haben, vor der Notwendigkeit zu warnen um Ihre Steuersituation zu normalisieren, um erhebliche Geldstrafen zu vermeiden.

 

Die Verträge im Überblick

Der Kaufoptionsvertrag

Im Optionsvertrag werden unter anderem die Vertragsparteien, die Immobilie als auch der Kaufpreis der Immobilie genau benannt. Im Optionsvertrag werden aber auch die Optionsprämie (meist 10% des Kaufpreises), Fristen für Zahlungen – unter Nennung des Spätesten Termin der Eigentumsübertragung (Notartermin)- sowie die Konsequenzen bei Erfüllung bzw. Nichterfüllung aufgeführt. Mit der Unterzeichnung des Optionsvertrages gewährt der Verkäufer bzw. Optionsgeber den Kauf der Immobilie an den Käufer bzw. Optionsnehmer. Mit der Wirksamkeit des Vertrages beginnt auch die Frist für die Zahlung der Optionsprämie sowie des Gesamtkaufpreises.

Der Gesamtkaufpreis wird unter Beachtung der gezahlten Optionsprämie bei der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde (sog. Escritura) fällig. Die Begleichung des Betrages erfolgt meist mittels bankbestätigter, Nominativen Schecks.
Die Bankinstitute berechnen zum Teil sehr hohe Gebühren für die Einreichung der Schecks. Fragen Sie ruhig bei mehreren Instituten nach den Preisen für Scheckeinreichungen. Hier können Sie leicht mehrere tausend Euro sparen.

Der Einzahlungsvertrag

Für diesen Vertrag ist bei Vertragsunterzeichnung eine Anzahlung in Höhe von in der Regel 10% des vereinbarten Preises zu leisten. Wenn Sie den Kauf nicht abschließen, nachdem Sie den Einzahlungsvertrag unterzeichnet haben, verlieren Sie die gesamte Einzahlung an den Verkäufer. Wenn sich der Verkäufer jedoch vor der Unterzeichnung der Urkunden zurückzieht, muss er Ihnen die doppelte Anzahlung zurückzahlen. Daher macht es dieser Vertrag für beide Seiten teuer, sich zurückzuziehen, aber gleichzeitig lässt er die Tür offen, falls beide Seiten dies wünschen. Im Gegensatz zu den unten beschriebenen Verträgen können Sie nicht gezwungen werden, den Verkauf abzuschließen. Andernfalls verlieren Sie Ihre Einzahlung.
Sie sollten einen Einzahlungsvertrag erst unterzeichnen, wenn Sie die erforderliche Sorgfalt angewendet und von Ihrem Anwalt die Freigabe erhalten haben, da Sie die gesamte Einzahlung verlieren können, wenn später Probleme auftreten. Spanier verwenden oft den Einlagensicherungs Vertrag, wenn sie Immobilien kaufen, im Gegensatz zu dem Reservevertrag, den die Spanier normalerweise nie in Anspruch genommen haben. Dies ist der Vertrag, zu dessen Unterzeichnung Sie am wahrscheinlichsten aufgefordert werden.

Bauvertrag

Der Wohnungsbau erfordert eine wichtige Spezialisierung, und Sie müssen sicher sein, dass Sie gute Fachleute einstellen, wie z.B. einen Architekten, der ein Projekt mit den Bauplänen entwirft und während des Baus die Bauarbeiten des Bauherrn kontrolliert.
Um einen Bauunternehmer oder Auftragnehmer, den Bau und die Errichtung eines neuen Wohnprojekts, zu beauftragen, müssen Sie diesen Vertrag unterzeichnen, um die Arbeiten ausführen zu können, denken, Sie müssen Ihre Interessen wahren und wissen, dass der Bauherr alle Garantien und Versicherungen einhält.
Mit diesem Vertrag vereinbaren Sie den Preis, die Zahlungsweise, den Liefertermin und die Verzugsstrafe, da dies ein sehr wichtiges Thema für Ihr Unternehmen ist. Es ist wichtig, dass Sie wissen, dass jede Verzögerung bei der Lieferung der Häuser Sie verletzen wird, da Sie diese nicht innerhalb der Frist liefern können, die Sie mit den Käufern der Häuser vereinbart haben.
Ohne ein öffentliches Arbeitsende- und Bewohnbarkeit Zeugnis (cedula de habitabilidad) kann kein Vertrag mit Anbietern von Strom, Gas und Wasser geschlossen werden.

Der notarielle Kaufvertrag  

Im spanischen Grundbuch werden Liegenschaften, deren Charakteristika sowie Eigentumsverhältnisse, Belastungen und sonstige Vermerke aufgeführt. Nur der eingetragene Eigentümer kann die Immobilie auch übertragen bzw. verkaufen. Dies kann persönlich oder mittels notarieller Vollmacht erfolgen.
Um Änderungen im Grundbuch zu erwirken, muss ein notarieller Akt vollzogen werden. Der notarielle Kaufvertrag enthält primär:
die Vertragsparteien und ggf. Bevollmächtigte
den Vertragsgegenstand, also die Liegenschaft
den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten
eventuelle Belastungen
sonstige Vermerke
Der Notar prüft vor jedem Verkaufsvorgang mittels verbindlichen Grundbuchauszugs die Eigentumsverhältnisse sowie Belastungen und sonstige Vermerke.
Nach dem notariellen Vorgang sollte die sog. „Auflassungsvormerkung“ (asiento) eingetragen werden. Nach Eintragung der Vormerkung beginnt eine Frist von 60 Tagen, um alle Steuern zu entrichten, um eine endgültige Eintragung beim Grundbuchamt zu erreichen.
Mit der vorgenannten Vormerkung stellt der Käufer sicher, dass kein Dritter weitere Eintragungen im Grundbuch vornehmen kann.

Erbschaftsteuer Ermäßigung für Nicht-EU-Bürger

Der Oberste Gerichtshof hat durch mehrere im Jahr 2018 ergangene Urteile einen weiteren Schritt unternommen, um die Anwendung dieser Vorschriften über die Erbschafts- und Schenkungssteuer auf alle Bürger anzuerkennen, unabhängig davon, ob diese ihren Wohnsitz innerhalb oder außerhalb des Europäischen Wirtschaftsraums haben.

Auf diese Weise musste die Steuerbehörde die Kriterien für die Auslegung und Anwendung des Gesetzes ändern, und nun kann sich jeder Bürger an die in der Autonomen Gemeinschaft geltenden Steuervorschriften halten, wenn die Güter mit einem höheren Wert innerhalb des Erbguts oder die Güter mit einem höheren Wert in einer Spende zusammengefasst sind.

 

 

GOLDEN VISA

Möglichkeit der Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis in Spanien durch Bürger, die nicht in der EU wohnen

Bürger, die nicht in der EU wohnen, haben ab dem 27. September 2013 auch die Möglichkeit, eine Aufenthaltsgenehmigung in Spanien zu beantragen, mit der sie sich frei durch die 27 Länder des Schengen-Raums bewegen können. Dafür müssen sie mindestens 500.000 Euro Eigenmittel in eine Immobilie in Spanien investieren. Beträge über 500.000 Euro können mit einer Hypothek finanziert werden.

Die Aufenthaltserlaubnis gilt auch für den Ehepartner und minderjährige Kinder sowie für die Eltern des Investors. Als Nichtansässiger steuerpflichtig zu sein; die Mindestaufenthaltsdauer ist nicht begrenzt. Auch in dieser Angelegenheit bieten wir Ihnen zusammen mit unseren Rechtsanwälten eine kompetente und professionelle Beratung an.

 

Aufenthaltserlaubnis gilt auch für die Ehepartner und minderjährigen Kinder, ebenfalls für die Eltern des Investors. Die Verpflichtung, Steuern als Nichtresident zu zahlen besteht auch weiterhin, die Mindestaufenthaltsdauer ist nicht beschränkt. Marbella WOHNEN Immobilien bietet Ihnen auch in dieser Frage gemeinsam mit unseren Anwälten eine kompetente und professionelle Beratung an.

GOLDEN VISA HIGHLIGHTS

  • Investition von € 500.000
  • Voller Familienaufenthalt
  • Flexibel. Keine Wohnbedingung.
  • Ständiger Wohnsitz ab 5 Jahren
  • Staatsbürgerschaft ab 10 Jahren
  • EU-Schengen-Visumreisen

ANWALT

Es ist mehr als empfehlenswert, einen Anwalt in Spanien mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen zu beauftragen. Sie sollten einen unabhängigen Rechtsbeistand suchen, der Ihre Sprache versteht und Ihnen jeden Vorgang erläutern kann. Es ist äusserst wichtig, dass Ihr Anwalt unabhängig vom Immobilienmakler ist und somit Ihre Interessen klar und differenziert verteidigen kann.

 

ANWALT

ERIK JAN PAUL MOELLER

C/ Nueva, 6 · MARBELLA · 29601 SPAIN

Tel: +34 952 82 35 52 – Fax +34 952 82 99 25 – moeller@moellerlegalit.com

 

 

Rechtsanwälte seit 1992 in: Vertragsrecht, Bau- und Stadtplanungsrecht, Gesellschafts- und Insolvenzrecht, Steuerrecht für Ausländer.

Hier bei MOELLERLEGALIT S.L.P. Wir sind stolz darauf, jederzeit professionelle Anwälte und Buchhalter zu sein und uns über Regeln, Vorschriften und Steuern auf dem Laufenden zu halten, damit wir unseren Kunden einen möglichst effizienten und lohnenden Service bieten können, bei dem ihre Bedürfnisse stets Vorrang haben. Der Kunde kann sich darauf verlassen, dass alles erledigt wird und er kann sich einfach zurücklehnen und die Erfahrung genießen.

ERIK JAN PAUL MOELLER verfügt über langjährige und erfolgreiche Erfahrung in der Abwicklung verschiedener Einkäufe. Der Kaufvorgang ist unabhängig von der Art der Immobilie ähnlich.

• Beratungstermin bei der Auswahl einer Immobilie.
• Überarbeitung und Überprüfung von Eigentum und Dokumentation sowie der damit verbundenen Faktoren
• Erstellung des Vorverkaufsvertrags und Unterzeichnung.
• Antrag auf spanische Dokumentation – NIE
• Vollmacht bei Bedarf.
• Ernennung eines Notars
• Bankkonten, Einlagen, Steuern und Hypotheken
• Abschluss beim Notar
• Registrierung bei Finanzämtern
• Ändern / Aktivieren von Dienstprogrammen