IMMOBILIEN – MARBELLA – Leitfaden, um zu wissen, ob eine Wohnung teuer oder billig ist
Leitfaden, um zu wissen, ob eine Wohnung teuer oder billig ist
Beim Kauf einer Wohnung ist es wichtig zu beurteilen, ob der Preis dem Wert angemessen ist. Dazu müssen unterschiedliche Faktoren wie Lage, Materialqualität oder die Situation des Immobilienmarktes berücksichtigt werden.
Der Kauf eines Hauses ist für einen Menschen eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen, da er mit einem hohen und langfristigen Aufwand verbunden ist. Daher ist es praktisch, verschiedene Variablen zu analysieren, bevor Sie diese Entscheidung treffen, wie z. B. Preis, Lage, Qualität der Materialien oder ob sie den tatsächlichen Bedürfnissen der Menschen entsprechen, die darin leben werden. Es kommt daher häufig vor, dass auf finanzieller Ebene Zweifel entstehen: Wie erkenne ich, ob der Preis des Hauses angemessen ist, ob ich die Hypothekenzahlungen verkraften kann, ob die Wohnung damit an Wert verliert oder an Wert gewinnt?
Wie berechnet man den Preis einer Wohnung?
Im Finanzbereich analysieren Experten die Rentabilität, um das Verhältnis zwischen den Vorteilen einer bestimmten Operation und der getätigten Investition herauszufinden.
Im Fall von Wohnimmobilien verwenden Analysten zwei Konzepte, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln:
- Die Bruttomietrendite
Es ist der Prozentsatz, der sich ergibt, wenn man das pro Jahr für die Miete gezahlte Geld durch den Verkaufspreis des Hauses teilt und mit 100 multipliziert. Das heißt, eine Wohnung, die für 1.000 Euro pro Monat vermietet wird (das würde 12.000 Euro pro Jahr bedeuten von Einkommen für den Eigentümer) und das einen Verkaufspreis von 300.000 Euro auf dem Markt hat, wird es eine Bruttorentabilität von 4% haben.
Beispiel: (12.000 / 300.000) x 100 = 4
Je höher die Bruttorentabilität, desto günstiger für den Eigentümer, während der Mieter das Gegenteil wünscht, da er auf diese Weise im Verhältnis zum Hauspreis weniger zahlt. Wenn man die Bruttorentabilität kennt, ist es möglich, die Nettorentabilität zu ermitteln, indem die Kosten der Immobilie abgezogen werden.
- Der PER
Eine weitere wichtige Größe ist die Price Earnings Ratio (PER), die bestimmt, wie oft der Mietpreis in den Hauspreis integriert wird. Auf diese Weise ist bekannt, wie viele Jahre es dauern wird, bis eine Immobilie mit der aktuellen Miete bezahlt wird.
Um ihn zu berechnen, müssen Sie den umgekehrten Vorgang zur Bruttorentabilität durchführen, da Sie den aktuellen Verkaufspreis durch den Jahres Mietpreis dividieren müssen. Dividiert man die 300.000 Euro des Verkaufspreises durch die 12.000 Euro Jahresmiete, ergibt sich nach dem vorherigen Beispiel, dass die Miete 25 Jahre aufrechterhalten werden müsste, um das Haus vollständig zu bezahlen.
Beispiel: 300.000 / 12.000 = 25
Ein Vermieter ist daran interessiert, einen PER zu erhalten, je niedriger, desto besser, da es für ihn einfacher ist, seine Gewinnspanne zu einem bestimmten Zeitpunkt zu verbessern; Stattdessen möchte der Mieter, dass der PER so hoch wie möglich ist.
Die Bedeutung von Äquivalenzen
Alle drei Monate veröffentlicht die Bank von Spanien eine Aktualisierung der Bruttomiete Rentabilität im ganzen Land. Zwischen 2018 und 2020 bewegte sich diese Größenordnung in einer Spanne zwischen 3,7 % und 4 %, was auf das KGV übertragen einer Spanne von 25 bis 27 Jahren (rund 320 Monate) entspricht.
Diese Daten sind sehr wichtig, da bei Kenntnis von zwei dieser Zahlen – Verkaufspreis, Mietpreis oder PER – die dritte berechnet werden kann. Praktisch angewendet bedeutet dies, dass man bei einem vergleichbaren Haus wie im Beispiel (300.000 Euro) lediglich den Preis der monatlichen Miete mit 320 Monaten multiplizieren muss. Auf diese Weise konnte ein geeigneter ungefährer Verkaufspreis ermittelt werden.
Um das gleiche Beispiel fortzusetzen: Eine Immobilie mit einer monatlichen Miete von 1.000 Euro würde, multipliziert mit 320, einen Verkaufspreis von rund 320.000 Euro nach der aktuellen Marktsituation bedeuten.
Und wie stellt man den Mietpreis ein? Bei einem Eigenheim Preis von 300.000 Euro würde eine Division dieser Zahl durch 320 ergeben, dass der optimale Mietpreis in der aktuellen Situation bei etwa 937,5 Euro pro Monat liegt.
Ist mein Haus teuer oder billig?
Logischerweise haben zwei Objekte mit gleicher Größe in der Regel einen unterschiedlichen KGV, da mehrere Elemente ihren Preis auf dem Markt beeinflussen. Die beiden Variablen, die den größten Einfluss haben, sind vielleicht der Standort und die Qualität der Konstruktion. In Spanien ist der Quadratmeterpreis in Städten wie Marbella Goldene Meile ganz anders als in anderen kleineren Städten. Innerhalb dieser gibt es viele Unterschiede zwischen den Vierteln, die als Premium gelten, und denen, die es nicht sind. In diesen Bereichen ist der PER in der Regel hoch.
Laut der monatlich erstellten Tabelle über die Entwicklung der Wohnungspreise in Marbella Goldene Meile betrug der Quadratmeterpreis im Juli 2021 beispielsweise 6.063 Euro und markierte damit ein neues historisches Maximum; in San Pedro de Alcantara waren es 1.711 Euro.
Nehmen wir als Beispiel zwei Häuser mit einer Fläche von 100 Quadratmetern, die sich eines im Stadtteil Marbella Goldene Meile und das andere in San Pedro de Alcantara befinden. In Marbella Goldene Meile lag der Preis für Mietwohnungen im Juli 2021 bei 16,7 Euro pro Quadratmeter (1.670 Euro pro Monat). Das KGV des Hauses in Marbella Goldene Meile wird auf 30,25 festgelegt, wobei berücksichtigt wird, dass der Verkaufspreis zu diesem Zeitpunkt 606.300 Euro betragen würde.
Beispiel: 606.300 / (1.670 x 12) = 30,25
Bei der Wohnung in San Pedro de Alcantara mit einem Mietpreis von 10,4 Euro pro Quadratmeter (1.040 Euro pro Monat) beträgt der erzielte PER 13,70, bei einem Verkaufspreis von 171.100 Euro. Das heißt, der Vermieter dieses zweiten Bezirks würde auf Kosten seines Mieters einen viel größeren Nutzen erzielen.
Beispiel: 171.100 / (1.040 x 12) = 13,70
Wie bei allem existiert die Zauberformel nicht
Aber der beste Weg ist, sich zu informieren und nichts Besseres, um in Sachen Immobilien Investment auf dem neuesten Stand zu sein.
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