Der neue Allgemeiner Gemeindeentwicklungsplan von Marbella (PGOM)

Der neue Allgemeiner Gemeindeentwicklungsplan von Marbella (PGOM)

Die andalusische Regionalregierung (Junta de Andalucía) hat den neuen allgemeinen kommunalen Flächennutzungsplan (Plan General de Ordenación Municipal – PGOM) für Marbella offiziell genehmigt. Nach Erhalt der regionalen und umweltrechtlichen Genehmigungen erteilte der Stadtrat von Marbella am 18. September 2026 in einer Plenarsitzung seine endgültige Zustimmung zum PGOM. Der Plan wurde bei einer Enthaltung verabschiedet. Marbella ist damit die erste Gemeinde in Andalusien, deren allgemeiner Flächennutzungsplan vollständig an das Gesetz LISTA angepasst ist. Diese Genehmigung löst die veralteten städtebaulichen Vorschriften ab, auf denen die Stadt jahrelang basierte, und schafft eine sichere Rechtsgrundlage für die künftige Entwicklung.

Der Gemeinderat verabschiedete am 18. September 2026 endgültig den PGOM (Allgemeiner Flächennutzungs- und Bebauungsplan). Damit ist er der erste PGOM in Andalusien, der an die neue regionale Stadtentwicklung Gesetzgebung (LISTA) angepasst wurde.

Das LISTA-Gesetz

Mit dieser regionalen Genehmigung ist Marbella die erste Gemeinde in Andalusien, die ihre Stadtplanung vollständig an das regionale Gesetz aus dem Jahr 2021 – bekannt als LISTA (Gesetz zur Förderung der Nachhaltigkeit des andalusischen Territoriums) – angepasst hat. Das LISTA-Gesetz wurde eingeführt, um die Stadtentwicklung in der gesamten Region zu vereinfachen und zu beschleunigen. Zu diesem Zweck unterteilt es die herkömmlichen, komplexen Stadtentwicklungspläne in zwei eigenständige Dokumente:

Allgemeiner Gemeindeentwicklungsplan (PGOM) und Stadtentwicklungsplan (POU):

• El PGOM (Allgemeiner Gemeindeentwicklungsplan) ist ein strategisches Dokument, das soeben verabschiedet wurde. Er legt die allgemeine Struktur der Stadt fest, klassifiziert die Flächennutzung und skizziert die wesentlichen Infrastrukturen sowie Maßnahmen zum Umweltschutz.
• El POU (Stadtentwicklungsplan) ist ein detailliertes Planungsinstrument. Er legt spezifische Zonierung Vorgaben auf Mikroebene fest, wie etwa Gebäudehöhen, die Straßenführung in den Stadtvierteln sowie technische Bauvorschriften.

Während der PGOM die Gesamtstrategie vorgibt, liefert der POU (dessen Verfahren bei der Stadtverwaltung derzeit noch läuft) die genauen Details für die Umsetzung.

1. Was ist der neue PGOM?

Der PGOM (Allgemeiner Gemeindeentwicklungsplan) ist das Dokument, das das übergeordnete räumliche und städtebauliche Entwicklungsmodell der Gemeinde Marbella festlegt.

Er bestimmt unter anderem:

• Wo städtebauliches Wachstum und neue Bauvorhaben möglich sind.
• Welche Flächen geschützt werden müssen.
• Wo neue Infrastrukturen vorgesehen sind.
• Welche Gebiete für Wohnungsbau und wirtschaftliche Aktivitäten genutzt werden können.
• Wie die natürlichen Landschaftsräume geschützt werden sollen.
• Welche Verkehrs- und öffentlichen Einrichtungen Marbella künftig benötigt.

Der Gemeinderat hat den PGOM am 18. September 2026 endgültig beschlossen. Er soll die bisherige städtebauliche Planungsgrundlage aus dem Jahr 1986 ersetzen.

2. Was sind die wichtigsten Änderungen?

A. Ein neues Modell des städtebaulichen Wachstums

Eines der Hauptziele ist es, die unkontrollierte Ausdehnung der Stadt zu vermeiden und stattdessen eine kompaktere und besser organisierte Stadtentwicklung zu fördern.

Der Plan:

• Bevorzugt die Bebauung freier Flächen zwischen bereits bestehenden Stadtgebieten.
• Setzt auf die Erneuerung und Verbesserung bestehender Stadtbereiche.
• Ermöglicht neue Entwicklungsgebiete, sofern diese gerechtfertigt sind.
• Sorgt dafür, dass das städtebauliche Wachstum mit einer entsprechenden Infrastruktur und Versorgung einhergeht.

Der PGOM sieht rund 53 Millionen Quadratmeter städtische Flächen vor, gegenüber etwa 40 Millionen Quadratmetern im bisherigen Planungsmodell.

B. Bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen

Dies ist einer der wichtigsten Aspekte des neuen Plans.

Die Ziele sind:

• Den Bau von Sozialwohnungen und preisgünstigem Wohnraum zu erleichtern.
• Jungen Menschen und einheimischen Familien den Zugang zu Wohnraum zu ermöglichen.
• Bestimmte städtebauliche Entwicklungsprojekte mit der Schaffung bezahlbaren Wohnraums zu verknüpfen.
• Gemäß den Ankündigungen der Stadtverwaltung 20 % der vorgesehenen Geschossfläche bestimmter städtebaulicher Maßnahmen für bezahlbaren Wohnraum zu reservieren.

Das Ziel ist, Marbella nicht nur als Tourismusstandort und Wohnort für einkommensstarke Bevölkerungsgruppen zu positionieren, sondern auch als Stadt, in der Arbeitnehmer und Familien dauerhaft leben können.

C. Städtebauliche Regularisierung und Rechtssicherheit

Marbella weist eine komplexe städtebauliche Situation auf, die unter anderem auf die Aufhebung des Allgemeinen Bebauungsplans von 2010 zurückzuführen ist.

Der neue PGOM soll einen planerischen Rahmen schaffen, um bestehende und aus der Vergangenheit übernommene städtebauliche Probleme zu behandeln.

Nach Angaben der Stadtverwaltung sind davon rund 18.000 Wohnungen betroffen.

Wichtig: Das bedeutet nicht, dass alle diese Immobilien automatisch legalisiert werden. Jeder einzelne Fall muss anhand der neuen Planungsvorschriften und der geltenden Gesetzgebung geprüft werden.

D. Verkehr und Infrastruktur

Der Plan sieht eine bessere Vernetzung der verschiedenen Stadtteile Marbellas vor.

Zu den Vorschlägen gehören:

• Neue Straßenverbindungen zwischen Wohngebieten und Urbanisationen.
• Eine neue Straße parallel zur Autobahn A-7.
• Der Ausbau des Radwegenetzes.
• Neue Parkmöglichkeiten.
• Flächenreserven für zukünftige Verkehrsinfrastruktur, einschließlich einer möglichen Eisenbahnverbindung.
• Verbesserungen der Wasser-, Abwasser- und Energieversorgung.

Außerdem soll die Abhängigkeit vom privaten Pkw reduziert und der öffentliche Nahverkehr gefördert werden.

E. Umweltschutz und Grünflächen

Der PGOM verfolgt das Ziel eines nachhaltigeren Marbella.

Zu den wichtigsten Maßnahmen gehören:

• Der Schutz natürlicher Gebiete und landschaftlicher Besonderheiten.
• Die Verbindung städtischer Grünflächen mit natürlichen Landschaftsräumen.
• Der Erhalt ökologischer Korridore zwischen Gebirge und Küste.
• Die Berücksichtigung von Wasserressourcen und Überschwemmungsgebieten.
• Die Verbesserung der Energieeffizienz und des Wassermanagements.

Die strategische Umweltprüfung fiel grundsätzlich positiv aus, allerdings unter der Voraussetzung, dass die festgelegten Umwelt- und Überwachungsmaßnahmen eingehalten werden.

F. Wirtschaft und Tourismus

Das neue Planungsmodell soll auch zur wirtschaftlichen Diversifizierung Marbellas beitragen.

Vorgesehen sind unter anderem:

• Neue wirtschaftliche und gewerbliche Aktivitäten.
• Flächen für industrielle und technologische Nutzungen.
• Strategische Tourismusprojekte.
• Neue öffentliche Einrichtungen und Infrastrukturen.
• Projekte zur Schaffung von Arbeitsplätzen und wirtschaftlicher Aktivität.

Ziel ist es, die Abhängigkeit Marbellas vom Tourismus und vom touristisch geprägten Immobilienmarkt zu verringern.

3. Die 32 strategischen Vorschläge

Ein interessanter Bestandteil des Dokuments sind die 32 strategischen Vorschläge für die zukünftige Entwicklung Marbellas.

Zu den von der Stadtverwaltung hervorgehobenen Vorhaben gehören:

• Ein neues Messe- und Veranstaltungsgelände.
• Neue Straßenverbindungen zwischen verschiedenen Wohngebieten.
• Eine neue Straße parallel zur A-7.
• Neue Infrastrukturen und öffentliche Einrichtungen.

Diese Vorschläge sind Teil der langfristigen Entwicklungsstrategie Marbellas. Ihre Umsetzung hängt jedoch von der weiteren Planung, Finanzierung und den erforderlichen Verwaltungsverfahren ab.

4. Ein wichtiger Unterschied: PGOM und POU sind nicht dasselbe

Nach der neuen andalusischen Städte Baugesetzgebung wird die kommunale Planung in zwei Instrumente unterteilt.

PGOM – Allgemeiner Gemeindeentwicklungsplan

Er legt das übergeordnete Entwicklungsmodell der Gemeinde fest, insbesondere:

• Das städtebauliche Wachstum.
• Den Schutz von Grundstücken und Landschaftsräumen.
• Die großen Infrastrukturprojekte.
• Die räumliche Gesamtstruktur der Gemeinde.

POU – Stadtentwicklungsplan

Er regelt die detaillierte Planung der städtischen Gebiete, beispielsweise:

• Die zulässigen Grundstücksnutzungen.
• Die bauliche Ausnutzung und Bebauungsmöglichkeiten.
• Die Grundstücks Bedingungen.
• Die Baulinien.
• Die detaillierten städtebaulichen Vorschriften.

Dieser Unterschied ist sehr wichtig: Obwohl der PGOM endgültig beschlossen wurde, muss die detaillierte städtebauliche Planung durch den POU noch weiterentwickelt werden.

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5. Was bedeutet das für Grundstücks- und Immobilieneigentümer?

Dies ist wahrscheinlich der praktisch wichtigste Teil des neuen Plans.

Der neue PGOM kann erhebliche Auswirkungen haben auf:

• Städtische Grundstücke: ihre planerische Einstufung und Entwicklungsmöglichkeiten.
• Ländliche Grundstücke: ihre Klassifizierung, Schutzbestimmungen und mögliche Sondernutzungen.
• Unbebaute Grundstücke: ihre zukünftigen Bebauungs- und Entwicklungsmöglichkeiten.
• Immobilien mit städtebaulichen Problemen: die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Klärung ihres Status.
• Immobilienprojekte: die allgemeinen Voraussetzungen für zukünftige Bauvorhaben.
• Immobilieninvestitionen: mögliche Änderungen der Grundstücksnutzung und der baulichen Nutzungsmöglichkeiten in bestimmten Gebieten.

Allerdings ist Vorsicht geboten: Nur weil ein Grundstück in einem Entwicklungsgebiet liegt oder grundsätzlich Entwicklungspotenzial besitzt, bedeutet dies nicht, dass sofort gebaut werden darf.

Um die tatsächlichen Möglichkeiten eines Grundstücks beurteilen zu können, müssen seine Klassifizierung, Nutzungsbestimmung, städtebaulichen Vorschriften und individuellen Bedingungen geprüft werden. Ebenso müssen der POU und gegebenenfalls weitere gesetzliche Einschränkungen berücksichtigt werden.

6. Wo können die offiziellen Unterlagen eingesehen werden?

Die Stadtverwaltung hat eine spezielle Website eingerichtet, auf der die endgültigen Planungsunterlagen eingesehen werden können. Dazu gehören Erläuterungsberichte, städtebauliche Vorschriften, Karten und ergänzende Dokumentationen.

Einsicht in den endgültig genehmigten PGOM

Website der neuen kommunalen Bauleitplanung

Hinweis zur rechtlichen Wirksamkeit: Obwohl die endgültige Beschlussfassung bestätigt wurde, hängt die vollständige rechtliche Wirksamkeit des Plans von der Veröffentlichung des Beschlusses und der städtebaulichen Vorschriften im Amtsblatt der Provinz Málaga (BOPMA) ab.

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Fazit

Der neue PGOM soll die Art und Weise verändern, wie Marbella in den vergangenen Jahrzehnten gewachsen ist.

Die drei wichtigsten Ziele sind:

1. Die städtebauliche Entwicklung zu ordnen und unkontrolliertes Wachstum zu vermeiden.
2. Bezahlbaren Wohnraum, Infrastruktur und neue wirtschaftliche Möglichkeiten zu schaffen.
3. Mehr Rechtssicherheit zu gewährleisten und gleichzeitig die natürlichen Landschaftsräume zu schützen.

Die eigentliche Bedeutung des Plans zeigt sich jedoch darin, welche Auswirkungen er auf die einzelnen Stadtteile und insbesondere auf Grundstücke mit bisher unklarer städtebaulicher Situation haben wird.